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  • 深圳一二手房价持续倒挂 房价拐点信号
  • 2013年10月10日
  •  导语:二手房价高过一手房价逾两成。据市规土委和中原地产统计数据,深圳9月份一手和二手均价分别为21820元/平方米、27143元/平方米,二者之间“剪刀差”为24.4%。
      
      记者昨日在后海、龙华、沙井等片区踩盘时了解到,受限价和成交结构等因素影响,一二手房价倒挂现象在多个片区存在。受访业内人士表示,部分新盘“日光”是因为与周边二手房差价较大导致,不能视为房价拐点信号。
      
      差价较大导致新盘“日光”
      
      一二手房价倒挂(一手房比二手房便宜)再次出现,自7月份开始,深圳一手房价开始出现连续三个月环比微跌,而二手房价则持续上涨,造成二者之间出现“剪刀差”。据中原地产统计,坂田、宝安中心区、沙井、西乡、平湖和后海等片区都不同程度存在一二手房价倒挂现象,以宝安中心区倒挂幅度最大,其9月一手房均价为28960元/平方米,二手房价为34898元/平方米,差幅为20.5%。
      
      “沙井的二手房普遍比新房贵,差价幅度达到20%。如新盘‘万科翡丽郡’三期均价为1.7万元/平方米,而二手房西荟城卖到了1.8~1.9万元/平方米,禧园更是涨到了2.2万元/平方米。”世华地产沙井区域总监王爱萍昨日接受记者采访时说,“二者之间较大差价,使得这里的新盘销路很好,部分盘开盘当日就卖光了。”
      
      差价较大导致新盘“日光”同样出现在后海片区。“后海雅园和恒裕滨城是近期后海仅有的上市新盘,都在开盘当日卖光了。其原因主要在于比周边区域同质素二手房的价格低。”世华地产后海分行经理陈军说。记者昨日踩盘了解到,后海雅园89平方米户型备案价格为3~4万元/平方米,181平方米户型,价格在3.9~4.8万元/平方米。同区域的二手房后海公馆90平方米价格为4.5万元/平方米,三湘海尚170平方米价格为6万元/平方米。
      
      限价和成交结构差异为主因
      
      8月18日,华侨城纯水岸15期,以均价6.3万元/平方米推盘399套,当日售出332套,成交金额55.8亿元,创下深圳楼市30年来单日成交金额最高记录。业界给出的原因,就是该盘因为限价,开盘价低于周边盘逾一成,造成买家抢购。
      
      “位于坂田华为科技城片区一大盘开盘价格约为1.9万元/平方米,而与之相邻的万科城卖到了2.2万元/平方米。”美联物业龙华区副总监钱凯称,因为新盘被限价,再加上大盘“低开高走”定价策略,该盘开盘当日售出九成。
      
      中联地产二手房研究院总经理肖小平昨日接受记者采访时表示,造成一二手房价倒挂的原因在于一手房价受到限价的行政因素干扰,而二手房则是买卖双方根据市场定价,造成“剪刀差”;此外,一手房主要分布在原特区外,价格稍低,二手房成交主要分布在原特区内,价格较高,成交结构的差异也导致了二者价格的倒挂。
      
      市规土委9月成交量数据显示,福田、罗湖、南山和盐田四个区域一手住宅占比为16.5%,二手住宅占比高达87.2%。很明显,一手住宅是原特区外区域占据成交主力,二手住宅则恰恰相反。
      
      仅凭“倒挂”判读拐点不科学
      
      一二手房价格互动往往成为各界研判楼市走向重要的“风向标”。
      
      一二手房价格倒挂曾在2008年年底频繁出现过,这通常是市场回调的前兆。2011年5月,位于龙岗中心城的中海康城国际,其作为深圳限价后首个降价的新盘,引来万人抢购;随后,龙华的水榭春天三期、绿景香颂、花半里、锦绣御园二期等顺势接力。随着新盘的大幅降价或低价入市,楼市一二手房价倒挂的现象愈发明显,并导致深圳新房价格长期徘徊在2万元/平方米以下,跌势延续到2012年6月。在业界看来,一二手房价格倒挂的快速蔓延意味着楼市拐点加速到来。
      
      此次,深圳一二手房价再次倒挂,特别是新建住宅价格连续三个月小幅下跌,是否意味着深圳房价拐点再次来临?
      
      综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁并不认同“深圳房价出现拐点”。他昨日接受采访时说,今年深圳房价总体运行在2.2~2.4万元/平方米之间,并没有出现大的波动。此外,从政府调控政策、市场需求和开发商资金状况等多方面看,仍属于“多方氛围”,不支持房价出现拐点。
      
      肖小平也认为,一二手房价格倒挂仅是市场运行的一个因素,此时的深圳楼市与2008年、2011年有很大区域,仅凭“倒挂”单方面判读深圳房价拐点,不足取。

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