• 深圳一二手房价持续倒挂 房价拐点信号
• 2013年10月10日
•  导语：二手房价高过一手房价逾两成。据市规土委和中原地产统计数据，深圳9月份一手和二手均价分别为21820元/平方米、27143元/平方米，二者之间“剪刀差”为24.4％。
  　　
  　　记者昨日在后海、龙华、沙井等片区踩盘时了解到，受限价和成交结构等因素影响，一二手房价倒挂现象在多个片区存在。受访业内人士表示，部分新盘“日光”是因为与周边二手房差价较大导致，不能视为房价拐点信号。
  　　
  　　差价较大导致新盘“日光”
  　　
  　　一二手房价倒挂（一手房比二手房便宜）再次出现，自7月份开始，深圳一手房价开始出现连续三个月环比微跌，而二手房价则持续上涨，造成二者之间出现“剪刀差”。据中原地产统计，坂田、宝安中心区、沙井、西乡、平湖和后海等片区都不同程度存在一二手房价倒挂现象，以宝安中心区倒挂幅度最大，其9月一手房均价为28960元/平方米，二手房价为34898元/平方米，差幅为20.5％。
  　　
  　　“沙井的二手房普遍比新房贵，差价幅度达到20％。如新盘‘万科翡丽郡’三期均价为1.7万元/平方米，而二手房西荟城卖到了1.8～1.9万元/平方米，禧园更是涨到了2.2万元/平方米。”世华地产沙井区域总监王爱萍昨日接受记者采访时说，“二者之间较大差价，使得这里的新盘销路很好，部分盘开盘当日就卖光了。”
  　　
  　　差价较大导致新盘“日光”同样出现在后海片区。“后海雅园和恒裕滨城是近期后海仅有的上市新盘，都在开盘当日卖光了。其原因主要在于比周边区域同质素二手房的价格低。”世华地产后海分行经理陈军说。记者昨日踩盘了解到，后海雅园89平方米户型备案价格为3~4万元/平方米，181平方米户型，价格在3.9~4.8万元/平方米。同区域的二手房后海公馆90平方米价格为4.5万元/平方米，三湘海尚170平方米价格为6万元/平方米。
  　　
  　　限价和成交结构差异为主因
  　　
  　　8月18日，华侨城纯水岸15期，以均价6.3万元/平方米推盘399套，当日售出332套，成交金额55.8亿元，创下深圳楼市30年来单日成交金额最高记录。业界给出的原因，就是该盘因为限价，开盘价低于周边盘逾一成，造成买家抢购。
  　　
  　　“位于坂田华为科技城片区一大盘开盘价格约为1.9万元/平方米，而与之相邻的万科城卖到了2.2万元/平方米。”美联物业龙华区副总监钱凯称，因为新盘被限价，再加上大盘“低开高走”定价策略，该盘开盘当日售出九成。
  　　
  　　中联地产二手房研究院总经理肖小平昨日接受记者采访时表示，造成一二手房价倒挂的原因在于一手房价受到限价的行政因素干扰，而二手房则是买卖双方根据市场定价，造成“剪刀差”；此外，一手房主要分布在原特区外，价格稍低，二手房成交主要分布在原特区内，价格较高，成交结构的差异也导致了二者价格的倒挂。
  　　
  　　市规土委9月成交量数据显示，福田、罗湖、南山和盐田四个区域一手住宅占比为16.5%，二手住宅占比高达87.2%。很明显，一手住宅是原特区外区域占据成交主力，二手住宅则恰恰相反。
  　　
  　　仅凭“倒挂”判读拐点不科学
  　　
  　　一二手房价格互动往往成为各界研判楼市走向重要的“风向标”。
  　　
  　　一二手房价格倒挂曾在2008年年底频繁出现过，这通常是市场回调的前兆。2011年5月，位于龙岗中心城的中海康城国际，其作为深圳限价后首个降价的新盘，引来万人抢购；随后，龙华的水榭春天三期、绿景香颂、花半里、锦绣御园二期等顺势接力。随着新盘的大幅降价或低价入市，楼市一二手房价倒挂的现象愈发明显，并导致深圳新房价格长期徘徊在2万元/平方米以下，跌势延续到2012年6月。在业界看来，一二手房价格倒挂的快速蔓延意味着楼市拐点加速到来。
  　　
  　　此次，深圳一二手房价再次倒挂，特别是新建住宅价格连续三个月小幅下跌，是否意味着深圳房价拐点再次来临？
  　　
  　　综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁并不认同“深圳房价出现拐点”。他昨日接受采访时说，今年深圳房价总体运行在2.2～2.4万元/平方米之间，并没有出现大的波动。此外，从政府调控政策、市场需求和开发商资金状况等多方面看，仍属于“多方氛围”，不支持房价出现拐点。
  　　
  　　肖小平也认为，一二手房价格倒挂仅是市场运行的一个因素，此时的深圳楼市与2008年、2011年有很大区域，仅凭“倒挂”单方面判读深圳房价拐点，不足取。