今年已经是深圳自2009年底《深圳市城市更新办法》颁布的第六个年头，也是深圳城市更新明显改变深圳房地产乃至深圳城市的一年。但拆不动、赔不起、玩不转，依旧是大部分城市更新项目依然面临的老三样问题。究其原因，很重要的一点是规则的不够明晰导致利益争夺加剧。行业呼唤规则，无论是原村民、开发商，还是其他利益涉及者，都需要规则保障各自的利益，提高城市实施的效率。

从本周开始，《黄金楼市》将对近年来颇受关注的一些深圳城市更新项目进行连续报道，让读者对深圳的城市更新现状有一个清楚全面的认识。

明确“政府引导、市场运作”原则

作为较早地为城市更新确立了政策依据的城市，深圳也较好地在城市更新过程中践行了市场精神。早在上世纪末，深圳启动了城中村改造试点，到2004年政府颁布《深圳城中村(旧村)改造暂行规定》，真正拉起旧改大戏序幕。在广东省“三旧”改造的大背景下，2009年12月1日《深圳市城市更新办法》出台。

《深圳市城市更新办法》中明确了“政府引导、市场运作”等原则，在拆除重建的城市更新方式中，明确鼓励多元化的改造主体。这与其他城市普遍采用政府作为唯一主体进行城市更新的做法不同，因此激发了市场极大的改造热情，吸引了不少房地产企业为了获取土地资源而积极进入城市更新领域。随后的两年内深圳又继续出台了一系列配套政策，2012年又出台《深圳市城市更新办法实施细则》，逐渐形成了较为系统的的城市更新政策体系。

为推进城市更新进展，《实施细则》在几个方面都做出了突破。如，对旧住宅小区改造，明确了“都要由各区更新主管部门统一组织开展”；还明确规定，在城市更新单元规划经批准后，由区政府组织制定搬迁补偿安置指导方案和公开招标方案，经占建筑物总面积90%以上且占总数量90%以上的业主同意后，公开选择市场主体。

这些规定都为贯彻“政府引导、市场运作”的原则提供了行之有效的途径和方法。政府不再主导征收拆迁，转由开发商和被拆迁对象之间的自主谈判，实现存量土地价值的开发提升。

不过完全交由“市场主导”也因此引发了诸多后续问题。矫枉过正的结果是，现在行业的呼吁是政府前期介入太少，规则的缺位导致开发商相互竞争、拆赔比不断飙高、拆建比也无法度可循，导致项目进展缓慢、行政审批空间大等问题。