2014年的中国房贷市场可谓是极不平凡的一年，与历年前松后紧的情形截然相反不同的是，其全年平均利率走出“抛物线”之势。2014年12月，一线城市最低利率重现8折，部分热点城市利率几近探底。对于2015年房贷走势，业内人士昨日接受记者采访时认为宽松仍为市场主基调。央行很有可能会有2~3次降息，降低二套房首付比例是大势所趋。

　　全国去年平均利率形成“抛物线”走势

　　据融360最新发布的《2014年中国房贷市场报告》中显示，与历年前松后紧的情形不同的是，2014年的中国房贷市场走出了截然相反的一条道路。

　　2014年上半年，由于楼市进入萧条期，银行审时度势开始收紧房贷，房贷利率随之上行，折扣利率日渐稀少。银行惜贷的情况在上半年呈现出愈演愈烈之势，在年中时达到最高值。

　　2014年7月，在地方政府与银行的博弈下，房贷利率开始下行，特别在“9.30”新政发布后，全国房贷利率加速下降，再加上随后而来的央行降息，使得2014年年底的房贷政策大为宽松。2014年12月，全国房贷利率水平更是降至基准以下，创年内新低，其平均利率形成“抛物线”走势。

　　除了平均利率之外，优惠利率占比是另一个体现房贷政策宽松程度的重要指标。据报告显示，去年上半年随着房贷利率的不断提高，全国优惠利率占比一路走低，不少城市的优惠利率一度绝迹。4月至7月，全国优惠利率占比跌至5%左右。进入下半年以后，随着房贷政策逐渐宽松，利率呈现下行趋势。在“9.30”新政之后，利率加速探底，优惠利率也如雨后春笋般冒了出来。12月，一线城市优惠利率占比均达到60%，上海更高达75%，全国优惠利率占比也冲高至30%以上，远超年初的水平。

　　一线城市平均利率去年年底降至基准9.6折

　　具体到地域来看，北上广深全年平均利率也呈现“中间高两头低”的走势。

　　但与全国走势不同的是，一线城市6月房贷利率微跌，但7月随即反弹，并达到全年峰值，随后利率一路下行，特别在央行新政发布之后，房贷利率一降再降。年底，北京、上海房贷利率几近探底，广州及深圳平均利率也降至基准以下，优惠利率占比均在6成以上。12月北上广深房贷平均利率降至5.90%附近，相当于基准利率9.6折。

　　二三线城市全年平均利率则呈现“先紧后松”的变化趋势。以南京、杭州、苏州、天津、成都、青岛、武汉、东莞、长沙、重庆这10大具有代表性的二线城市全年利率为例，自1月开始，利率逐月提高，6月达到顶峰。下半年受政策调控的影响，利率普降，临近年底，在杭州、南京、天津、青岛等热点城市的带动下，平均利率呈现明显下降的趋势。

   百万贷款利息差高达61万

　　据报告显示，2014年，中国房贷利率最高的10大银行清一色为城商行，按从高到低依次为河北银行、郑州银行、广发银行、华润银行、广州农商行、珠海农商行、东莞银行、厦门银行、东莞农商行、广州银行。而在10大最低利率银行中，汇丰银行、中德银行及恒生银行三个外资银行分列第6位、第8位及第10位。

　　记者还注意到，在2014年利率变动最大的10家银行依次为吉林银行、广州农商行、珠海农商行、天津银行、杭州银行、河北银行、渤海银行、上海银行、紫金农商行及花旗银行。记者粗略计算了一下，以总额100万元、30年期的贷款为例，在等额本息还款方式下，利率变化最大的吉林银行利息差高达61万。

　　而国有银行及全国性的股份制银行则无一上榜

　　报告称，这主要是因为国有银行及全国性的股份制银行分布较广、银行数量较多，所以部分银行的政策变化对整体利率水平影响不大，而这些小银行多集中在部分城市，银行数量较少，所以部分银行政策变动对整体利率水平影响较大。此外，大中型银行相比小银行政策更加稳定也是一个重要原因。而地方性商业银行，规模一般较小，且受地方政府影响较大，所以政策变动也较灵活，可谓是“钱少，也可任性”。

　　今年有望迎来两到三次降息

　　分析师预测，2015年房贷环境将以宽松为主基调，央行有望执行2~3次降息，低利率将刺激更多的潜在购房者入市，从而促使部分热点城市的楼市更快回暖，但对于明显供过于求的三四线城市则影响效果有限。

　　监测数据显示，目前全国已有部分银行重新制定了二套房贷款政策，如西安的中国银行规定，名下有2套以上住房且贷款还清，首付最低40%，利率基准。南京紫金农商行规定，名下有2套以上住房且贷款还清，首付最低30%，利率基准。

　　因此预计，2015年个性化的二套房贷款政策将在更多银行出现，降低二套房首付比例是大势所趋。