导读：2014年已是深圳市城市更新办法颁布的第六个年头。这6年时间里，在新增供地短缺的深圳，城市更新已不仅成为城市土地供应主流，更深刻改变了深圳城市建设的格局。截至2014年9月，深圳市已纳入计划项目431项，完成规划审批265项；纳入计划总用地面积37.1平方公里，已批准实施用地面积7.6公顷。但未来，这一审批速度或将被放缓。深圳市城市更新办相关人士表示：“未来城市更新由求量向求质转变，规则制定方面将向港台多加学习，更加注重政府引导工作，由政府搭建平台，通过业委会等相应的机构形成自制的体系。”

　  现状一：多个百万旧改大盘相继入市

   按照深圳市规划与国土委编制的土地供应计划，近两年深圳存量用地的供应占比都达到了七成左右，完全主导成为深圳建设用地主力。这意味着，对深圳而言，城市更新不仅为城市发展提供必不可少的土地资源，它的推进程度、实施效率，某种程度上也成为了决定城市化水平的重要因素。

   2014年，是深圳城市更新明显改变深圳城市建设的一年。这一年，深圳标志性的、大规模的、在城市建设中占有重要地位的大型城市更新项目，开始相继落成面市。如华润城(大冲旧改)、信义金御半山(金稻田旧改)、天安云谷(岗头?宝吉厂)、星河world、深业上城等等。这是深圳城市建设在2014年最大的特征。

   这些动辄规模都在百万平方米以上，最大的接近300万平方米的综合体项目，大多业态丰富，包含住宅、酒店、公寓、购物中心、写字楼、研发大厦等多重元素，有些更做到了智慧化产城一体化的融合，对城市功能升级、片区整体配套改造、产业升级都将起到不可磨灭的作用。

  “政府未来会通过城市更新规划来落实一大批学校、医院、社康中心、文体中心等配套设施。”深圳城市更新办政策计划组组长肖纯在第三届城市更新论坛上发言时表示，深圳的城市更新在固定资产投资、商品房供应、产业用房、保障房供应、配套设施建设、历史文化的保育均有重要作用。

   现状二：旧住宅小区改造基本叫停“拆不动”依旧严峻

   尽管如此，深圳城市更新项目面临的推进难的问题依旧严峻。困扰城市更新推进的三大难题：拆不动、赔不起、玩不转依然突出。官方数据显示，截至2013年底，深圳城市更新项目的实施率仅为大约19%。除了工改项目，上述得以落成以及销售的城市更新项目，绝大部分都是在2009年城市更新实施细则出台之前便已启动的工程，而且多数得益于政府相关部门的介入。真正在城市更新细则发布后、基于市场化谈判而得以顺利推动的城市更新项目，并不太多见。尤其是针对利益博弈更为复杂的旧住宅区改造，在2014年基本被叫停。

   唯一完成赔偿谈判，启动项目的是位于南山华侨城片区的鹤塘小区。该项目是深圳市2010年首批八个旧住宅小区改造之一，建设用地面积1.33万平方米，计容建筑面积10.89万平方米。但政府方面并未将其定义为旧住宅小区改造的“破冰”而去高调复制。有业内人士分析，主要原因在于鹤塘小区规模太小、业权高度集中，并不足以形成广泛推广的典范效应，“如果是木头龙这样的旧住宅小区能推动，更可能成为可以学习的范本”。

   大事记

   2004年，出台《深圳市城中村(旧村)改造暂行规定》
   2009年，出台《深圳市城市更新办法》
   2012年1月，出台《深圳市城市更新办法实施细则》
   2012年8月，出台《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》
   2014年，出台《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》涉及五方面政策，包括完善城市更新用地处置政策、完善城市更新地价政策、鼓励旧工业区升级改造、试点开展小地块城市更新、强化城市更新实施管理。

　　
   十年历程

   深圳城市更新从阶段性走向常态化简单规则背后是政府角色定位、职能转变。
   历数深圳城市更新发展十年历程，2004年《城中村(旧村)改造暂行规定》的出台，是拉开了城中村改造大幕；2009年颁布《深圳市城市更新办法》，迎来历史性新阶段，标志着城市更新改造工作从原有的城中村、旧工业区走向全面的城市更新；2012年，《深圳市城市更新办法实施细则》出台后，在非常短时间之内，城市项目的实施率实现翻番。
   实际上，深圳城市更新的历程、关键节点，恰恰与各项规则的出台密不可分。此后，在2012年底和2014年，政府又陆续出台了一系列“打补丁”政策。据官方数据统计，从2009年至今，深圳已经陆续出台了关于城市更新工作的规则将近20项，形成一套相对完善的政策体系。
   尽管如此，但由于现有政策体系不够完善，仍使得不少城市更新项目的推进经常因无法可依，而一度停