商用地产40年后归谁

近年来,随着不少商业立项的楼盘也纷纷以住宅名义对外销售(即商住两用房),购置商业性用房用于居住,逐渐成为一种常见的社会现象。在北京、上海等城市,由于限购政策和价格,大量刚需人群同样选择购买商业性用房用于自住。

但根据相关规定,商用房产权年限为40年,低于普通住宅的70年产权,因此许多商用房业主芒刺在背。有法律界人士表示:“物权法给了住宅明确的说法,但商业用地上的房屋尚存争议。”40年后,商业地产的使用权归谁?会不会被国家收回?这成为不少人关注的问题。

购买了商住两用房的业主小东发现,商住两用房的二手房价格滑坡之快超乎他的预计。以北京市大兴区某小区为例,根据北京链家地产销售人员艾红(化名)介绍:“去年春节之后,这边的商住房价格大幅下降,到现在每平方米的价格已经快和2009年业主购买一手房时的价格持平了,相对而言,普通住宅要稳定一些。”

“主要还是因为产权问题,住宅是70年,商住房是40年。”艾红说。产权期限问题,直接影响了“商住两用”项目的房价。据了解,除核心区外,北京不少“商住两用房”二手房价格均低于同地段住宅。

根据亚豪房地产经纪公司提供的数据,据不完全统计,北京市目前有20多个“商住两用”项目在售,每月成交量均在二三百套,市场处于稳定状态。而在上海、广州、成都、沈阳等诸多城市,都能看到此类项目的身影,它们被冠以“酒店式公寓”、“Loft公寓”等名义对外销售。但毫无例外,这些“商住两用”项目并不拥有普通商品住宅的70年产权。

“我国2007年出台的物权法第一百四十九条规定,住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期;非住宅建设用地使用权期间届满后的续期,并无自动续期的规定。”中唐律师事务所房地产律师徐斌说。

不仅小东这样的商住房业主,我国所有非住宅地产持有者,都要面对土地使用权到期带来的问题。以国家统计局3月11日发布的《2015年1～2月份全国房地产开发和销售情况》为例,2015年1～2月份,全国房地产开发投资8786亿元,其中非住宅投资2864亿元,占房地产开发投资比重的32.6%;非住宅房屋施工面积172220万平方米,占房屋施工面积的30.2%。

根据国家统计局提供的数据,在这3成的比例中,办公楼和商业营业用房的施工面积占了非住宅房屋施工面积的59%。“可以预计,未来将有更多持有非住宅地产的业主面临土地使用权到期的困扰。”徐斌表示。

据了解,深圳是我国最早实行土地有偿使用制度试点的城市,如果以1987年12月1日深圳公开拍卖出让国有土地算起,今年已经是第28个