“全面放开二孩”如一石惊起千层浪，尽管国家卫计委称全面放开二孩暂未有时间表，然而不少人口及社会学专家预测，全面放开二孩或在明年“十三五”初期实行。

对中国目前的人口结构而言，“全面放开二孩”已经成为一个预期，更成为不少行业的“及时雨”，尤其是房地产业，更是翘首以盼。一个“小屁孩”， 将成为20年后逆转房地产颓势的“救命稻草”吗？楼市的结构会因此产生巨大的改变吗？可别小觑这个“小屁孩”，这一定就是猴子派来的救兵！

一个“小屁孩”，拯救20年后楼市败局

必须敲警钟了，楼市赖以野蛮成长的最重要土壤——人口红利正在逐渐消失。生之者寡，食之者众，假如不试图改变当下的人口结构，未来20年后，楼市将迎来一个真正拐点的“大败局”。

方正证券首席宏观研究顾问苏剑教授告诉羊城晚报记者，日本和欧洲部分国家和地区在人口拐点到来前后，经济危机如影随形，首当其冲是对房地产的冲击。比如日本，在1992年出现人口拐点后，房地产泡沫破裂，地价大幅下降，中国楼市的人口拐点已越走越近。

中国社科院财经分院城市与房地产研究室专家李超也认为，人口出生率越低、老年人口抚养比例越高，住房需求就越低。“随着年龄增长，很多老人开始抛售房产。比如澳大利亚楼市便是如此，老人在55岁至60岁开始大量抛售物业。”李超认为，中国开始全面实行计划生育的一代——1976年出生的小孩，到 2025年是 49岁。也就是说，假如人口结构未能改变的话，2025年前后将成为中国老人抛售房产的高峰。问题是，抛售的房子谁来接手？只有适当调整并改变人口结构， 否则楼市大衰败的结局几乎无可避免。最直接的政策是适当放开二孩生育，这将会增加20年后的住房需求。“现在的新生儿，二三十年后将会成为住房市场的新增 主体，可以接棒二三十年后的住房市场需求。”李超说。

一个“小屁孩”，改变未来的楼市生态

假如全面放开二孩的话，家庭人口结构发生改变，居住形态也必然会发生改变，楼市的产品结构也将发生全面的变革。最直接的影响是——“小三房”、“小四房”要上位了。

首先，房子的产品结构将会截然不同，“小三房”、“小四房”才是刚需户型。在现在的住宅市场里，两房是刚性需求；对部分较阔绰的购房者来说，小 三房也属于刚需范畴。按照现在的家庭构成，三房刚好符合家庭居住需要：父母一间、孩子一间、老人一间，如果不需要老人带孩子，父母一间、孩子一间，还有一 间可以作为书房或者休闲空间。但如果有了二孩，三房只能算是“勉强挤挤”，四房成为刚需产品。在考虑到总价不能太高的基础上，预计开发商会设计出更多的紧 凑户型，如八九十平方米的“迷你小四房”。“目前广州一手住宅市场中120-150平方米的四房户型只占大约一成，而且主要位于郊区，绝非主流产品。”中 原地产项目部总经理黄韬介绍，如今广州一手楼市中的主力产品依然是两房及三房户型，整体占七成以上，未来假如全面放开二孩，在楼价高企的背景下，总价相对 较低的小四房可能会更加吃香。