“限外令”取消、央行降息、调低二套房公积金贷款首付，8月末的短短10天内，三个与房地产相关的政策接连出台，令业界对产业后市充满了信心和希望。对深圳而言，业内人士普遍认为深圳楼市有“特殊的政策”、“特殊的市场行情”，三大新政的作用还有待观察，后市深圳楼市仍将可能继续保持一段时间的高位调整态势。

取消“限外令”受限购政策制约

执行了十年之久的楼市限外令终被取消。近日，商务部、住建部等多部委联合发布了关于房地产市场外资管理的有关政策，取消了外国人限购一套房的购房“限外令”。今后，外国人“均可购买符合实际需要的自用、自住商品房”。业内评论称，此政策为中国楼市走向国际化创造了条件。

不过值得注意的是，由于“境外个人购房应当符合当地政策规定”，对于仍然维持楼市限购政策的城市而言，取消限购令的效果就打折扣了。由于深圳楼市目前仍执行限购政策，而限购是不分“内”和“外”的，因此无论“限外令”取不取消，外国人在深圳也只能买一套房。换言之，这个新政的效果难以在深圳体现。

再者，从数据上看，这个政策也未必能引发深圳楼市太多波澜。据深圳中原研究中心的数据，这几年外资购房比例并不高，持续徘徊在3%-4%，最高时也不超过8%。

而仲量联行从全国的角度来分析，也得出了类似的结论。其分析报告认为，取消“限外”之所以会收效甚微，是因为首先，中国楼市购房者以本地自住需求为主，投资者比例非常低；其次，市场库存处于高位，境外需求无法改变市场基本面；再者，与十多年前相比，中国房产投资价值较之前已大幅降低，对于境外投资者来说吸引力已大幅降低。在中国经济面临下行且人民币贬值的大背景下，外资并不一定会因为取消“限外令”而增加投资比例。

高房价对降息反应不灵敏

中国人民银行决定，自2015年8月26日起，下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。其中，金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至4.6%；一年期存款基准利率下调0.25个百分点至1.75%；其他各档次贷款及存款基准利率、个人住房公积金存贷款利率相应调整。

这是央行从2014年11月起 9个月内的第5次降息，利率水平为历史低值，5年期以上商贷利率为5.15%，公积金利率为3.25%。以贷款100万、20年还清、等额本息还款方式计算，可节省月供约140元；若30年还清，可节省月供约157元，对于购房者而言无疑是个利好消息。

但业内人士认为，降准降息对于目前深圳楼市的效果并没有那么灵敏。世邦魏理仕研究部中国区主管、执行董事陈仲伟认为，新一轮的降息已将按揭利率推向历史低位，这确实将有利于住宅市场的进一步回暖。然而，假如经济运行表现不及预期，低利率所带来的利好将打折扣。美联物业全国研究中心经理何倩茹也表示，此轮降息确实在一定程度上会推动楼市成交，但影响力终究有限。“整体而言，目前楼市正处