出现逆转信号

　　早在央行１０月２８日决定加息前，上海房地产市场的逆转信号也已发出。

　　从国外房地产市场的价格波动规律看，房地产市场呈现周期波动的特征。可以将一个周期分为萧条、复苏、繁荣和衰退四个阶段，在市场萧条阶段，需求和供给都很小，市场交易低迷；随着条件的不断变化（如居民收入增加），市场需求逐渐增加，但此时市场供给没有变化，出现需求大于供给的局面，价格开始回升，空置率下降，市场进入复苏阶段；随着价格的不断上涨，需求和供给都快速增加，空置率进一步下降，此时是市场的繁荣阶段；但房地产价格的持续上涨，超出了一般居民的可承受能力，市场的需求增长小于供给的增长，市场价格开始下降，空置率开始上升，交易量也开始萎缩，进入第四个阶段。

　　从房地产市场周期的角度看，上海市已经连续四年上涨，毫无疑问，应该处于第三个阶段，在这个阶段，市场必须延续需求大于供给的趋势，如果出现供给大于需求的局面，市场将很快出现逆转，价格将面临下跌，市场需求将减少，交易量将萎缩。不幸的是，上海的房地产市场正在出现供给大于需求的情况。

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　　上海商品房供给量正持续源源不断地增加。

　　由于房地产投资的大幅度增长，２００４年全年上海市施工面积增幅较大，全年约７２００万平方米左右，可供上市面积将达３０００万平方米，后市供应充足。市场供求总量将基本平衡，上海的房市已从供求基本平衡和求略大于供，向供略大于求转化。今年１～６月份，商品房竣工面积为７１８万平方米，而施工面积达到７４６４万平方米，其中商品住宅施工面积为６０６２万平方米。因此，在今后的１～２年，住宅供应量将大幅增加。

　　同时，上海市的投资性购房比例相当大，这部分房地产随时会成为市场的供给。据上海房管部门调查统计，２００３年底上海投资购房占１６．６％。为了验证和核实上述数据，我们找到上海供水、供电部门，根据这些部门对长期欠付水电费对象分析作出的最保守的估计，中心城区有大约４．５万套“无人房”，合计面积为５００多万平方米。浦东新区的有些住宅小区的水电费收缴率只有６０％左右，无人居住的房子占４０％左右，而这些不缴水电费的住房都是已售房屋，这些房子可以认定为“炒房”者购买的住房。这些房地产如果集中抛向市场，供给数量会迅速增加（估计有１０００万平方米以上）。

　　而上海未来的住房需求未可乐观。

　　目前，上海的房价收入比达到１４，超过１９９７年的香港，严重抑制了有效需求的持续增长。上海居民的平均可支配收入２００１年为１１９０４元，２００２年为１３２４９元，２００３年为１４８１０元，假设２００４年的收入水平比２００３年增加１２％，达到１５０００元，三口之家的家庭年收入是４５０００元，而目前的上海平均房价已经超过８０００元／平方米，即使按每居户８０平方米计算，房价收入比已经超过１４倍。即使是１９９７年房地产泡沫破灭前的香港，房价收入比也只有１１倍（这里的收入是指香港中低收入阶层的平均收入）。

　　有人认为，上海市民的实际收入比统计数据要大得多。的确，我国的数据准确度不是太高，在分析的时候，应该做某些调整。从统计数据看，２００３年上海市民中，家庭年人均收入超过２００００元的占总人口的２０％，２００２年家庭年人均收入超过５００００元的占总人口比例是１．２％。可以肯定，具有多渠道收入来源的人数占总人口的比例不会超过１．２％。同时，人均收入１５０００元以下的占人口比例超过６０％，这些人的收入水平没有统计数据中的平均水平高。

　　这样的实际结果比中国社科院金融研究所调查计算的结果更糟糕，因为对于大多数上海市民来说，房价收入比要远远高于１４，他们根本没有买房的能力： 

　　从上表可以清楚地看出，对于上海市的房地产市场来说，已经形成了一个典型的二元结构：一边是普通的市民，他们的收入水平低，已经失去购买住房的能力；另外一边是上海的高收入群体，对于这些高收入