12月20日闭幕的中央经济工作会议用“加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，保持房地产市场调控政策连续性和稳定性，分清中央和地方事权，实行差别化调控”，为新一年的房地产市场定下主基调。房地产市场长效机制的提出，意味着我国在落实“住有所居”目标上将有实质性进展。

　　密集调控，楼市急降温

　　从“去库存”到“房住不炒”，再到“多主体供应、多渠道保障、租购并举”……今年以来，随着我国房地产市场主要矛盾的变化，政策调控重点也不断调整。2017年楼市调控政策的基本面与往年出现了根本变化：与过去事后管理型调控不同， 2017年楼市调控更多侧重于预期管理。

　　回顾2017年房地产市场，从严调控、保持市场的平稳健康发展成为热点城市的主基调。北京、南京、郑州等地提出房价环比不增长的目标。

　　据中原地产研究中心统计数据，截至12月，全国将近110个城市与部门(县级以上)发布房地产调控政策，发布政策次数多达250次以上。相比往年的调控措施，2017年的楼市政策范围不仅涵盖一二线城市，三四线城市及热点城市周边的区县也加入了调控范围。调控内容更是从限购、提高房贷利率延伸至限价甚至限售。

　　山东东营、聊城，广西柳州等城市限售，江苏扬州针对二手房提升限售年限，北京周边的廊坊等地也加入限价行列……各地“打补丁”式的调控全方位封堵了炒房的可能性，也遏制住了房价过快上涨。

　　从外在的整体表现来看，2017年的房地产调控体现出了更强的“分类调控、因城施策”特征。调控政策内容更加精准，调控效果也十分明显：房屋库存出现明显下降，价格涨幅得到抑制。

　　国家统计局发布的数据显示：从5月份开始，上海和北京出现房价环比“零增长”，深圳房价环比下跌；8月份，15个热点城市房价环比全面止涨，其中北上广深四大一线城市更是33个月以来首现房价集体停涨……10月份，10个热点城市新建商品住宅价格跌回1年前，重点城市房地产市场呈集体降温之势，去投资化趋势明显。

　　链家研究院首席市场分析师许小乐说：“2017年以来的房地产调控重点是抑制房地产的金融属性和投资属性，让房子回归居住消费属性。”

　　房地产市场的“急冻”也传导到了土地市场。相关机构最新发布的数据显示，11月份，全国主要城市土地市场供应和成交量环比均出现回落。

　　去杠杆，行业加速洗牌

　　调控日趋严厉，市场格局也在加速洗牌。一直以来，在房地产市场上，快速周转模式在开发商中十分盛行。然而，随着2017年去杠杆、资金供给方面逐渐严格，开发商融资受限，情况发生了很大转变。

　　2016年，开发商拍得的50宗高价地中，因资金压力，有32宗地块产权在拿地后出现了变动，占比高达64%。2017年，全国340宗“地王”仅一成入市。昔日“地王”遭受着来自市场风险和政策风险的双重夹击。

　　与此同时，部分开发商的债务问题开始显现，中小开发商尤为明显，“一两个项目失败就可能导致房企倒闭”。穆迪最新发布的一组数据显示，2017年，全国房企到期债务为500亿元，而2018年，到期债务总额将超过4000亿元。

　　清华大学中国经济研究中心主任魏杰教授说：“大量中小房企被出清，取而代之的是更为稳健的大房企，地产行业集中度越来越高了。房地产行业也会走得更为稳健，更加符合预期。”

　　管理预期，长效机制建设提上日程

　　今年以来，房地产调控措施与长效机制建设双管齐下，使市场趋于稳定，各方博弈达到了短暂的弱均衡状态，投资和投机受到了有效的抑制。我国房地产市场“看多”的预期逐渐被扭转。

　　今年前11个月的70个大中城市房价指数显示，各城市房价环比涨幅大幅降低，以前动辄4%、5%以上的环比涨幅，现在则普遍降至2%以下。这一趋势正从一二线城市蔓延至三四线城市。

　　热门城市基本停涨。北京的新房价格已多月不涨，二手房价格累计下跌了15%~20%。新建商品房价格基本停涨的锚定作用表现明显，新房和二手房之间的价格差正在缩小。

　　“一般说来，预期稳则房价稳，要稳定预期，必须稳定政策。对于预期管理而言，政策的‘稳定性’要比‘松紧度’更重要，市场具有自发的内在稳定器。在调控频繁的市场中，预期的波动会加大房价上涨的压力，保持房地产调控政策的稳定性和连续性尤为重要。”许小乐说。

　　专家认为，长期以来，我国住房市场的问题很大程度上来自于供给弹性太低，难以根据需求的变动而做出调整。而随着政府与市场的关系进一步理清，未来，住房问题与房地产问题可能被区分对待，政府重点对低收入人群、流动人口提供保障性的租赁产品，中高端群体的改善性需求将更多由市场决定。政府与市场既分开又互补的关系将是未来房地产的常态。