放下有关房地产市场是否有泡沫、是否即将崩溃的争论不说，到底是什么原因导致了房价的持续上涨？宏观调控在房地产领域为何没有取得预期的效果？

　　一种观点认为，是土地供应减少导致地价上涨，带动房价攀升，相反的意见则认为房价涨得太快，导致地价跟风，而开发商炒作房价要涨起了推波助澜的作用。

　　谁是谁非，一时难以说清。建设部出台的《怎样认识当前房地产市场形势》的报告，从潜在需求、真实需求、被动需求等需求角度，试图说明只要需求存在，房地产市场就不会出问题，结果招来一阵猛烈批评。

　　这份报告首先没有分清需求中还有居住需求和投资乃至投机需求，正是因为投资或投机需求过旺，才引起了业内外普遍的担忧，事实上需求过快增长正是此轮房地产价格高涨的台风源，也是我们一直忽视了的地方。

　　过去一年来，为了抑制房地产市场的过快增长，国家先后出台了多项新政，梳理一下，可以看出，其中绝大部分是控制供给的。先从控制资金供应量入手，先后出台了提高房地产开发项目的资本金比例，控制信贷规模，缩短土地出让金缴交时限等多项措施，但这些措施有的被房地产商轻松化解，有的遭到抵制胎死腹中，有的不具操作性，实际效果打了一个大折扣。与此同时，土地管理新政也是一波接着一波，从2003年7月要求全国范围的开发区治理整顿到2004年4月29日土地“冻结的紧急通知，一年多时间关于土地政策的文件从国土

　　资源部到国务院办公厅，最后到国务院直接发文，规格越来越高，力度越来越大。在金融手段遭挫后，作为生产要素的土地被提升为国家宏观调控的重要手段，事情很明显，没有地，开发商即使争取到银行贷款也没用。因此，土地作为宏观调控的手段比金融更直接，国家不得不用行政手段直接干预微观经济，通过暂停土地供应来进行宏观调控，这在我国还是首次。

　　就是这样的急刹车，仍然没有把房地产市场的高烧退下来，相反房价还不降反升，而且升幅不小。显然，其中必有比一两个开发商声称房价要涨更为深刻的动因，这动因就是需求基本没有被触动，虽然也曾出台过严格控制购买第二套房、控制投资性购房贷款、商业用房贷款，借款人住房贷款的月房产支出与收入比应控制在50％以下、月所有债务支出与收入比应控制在55％以下这样的措施，但由于很难执行均流于形式，并未起到应有的作用。由于需求一直很旺，单向调控土地、资金等供应面的结果成了房价上涨的助推器。

　　只有央行加息是把双刃剑，它在提高开发商贷款成本的同时，首次将调控方向转向了需求，对抑制房地产的过旺需求，抑制过去几个月房地产价格的过快上升无疑具有釜底抽薪的功效，当然目前央行加息的信号意义大于实际意义，同时还有许多政策在减少供应量，最终房价是涨是跌还要看供应量减少的多还是需求量减少的多，但方向正确。

　　加息确实会改变购房者的心理预期，很明显，加息会大大影响投机心态。如果持续加息，购房者就会持币观望，需求抑制，最终将影响房价。因此，要使过热的房地产降温，当务之急是加大需求调控力度。