近年来，中国经济房地产化日益明显。一方面，社会资金和银行贷款中相当一部分流入了房地产行业，根据央行2019年发布的《2018年金融机构贷款投向统计报告》显示，2018年末，人民币房地产贷款余额38.7万亿元，同比增长20%，全年增加6.45万亿元，占同期各项贷款增量的39.9%，房地产开发贷款余额10.19万亿元，同比增长22.6%，增速比上年末高5.5个百分点。另一方面，2018年以来，制造业企业面对国内外的经济形势、房地产的高回报以及制造业发展的不确定性，投资房地产成为重要的选择。截至2019年一季度末，A股3600多家上市公司中，共有1726家上市公司持有投资性房地产，占比近一半，持有房地产价值占资产比重也不断升高。

房地产与产业结构存在着倒U关系。这种影响的后果显而易见，首先，企业最终会在生产性投资与非生产性投资之间权衡，并将更多资源投入到房地产投资性资产中，抽空生产性投资和创新性投资，形成配置效应。同时，低效率的实体生产者将会因为无法负担提升的要素成本，逐渐增加房地产投资比重，最终退出实体经济生产，剩下效率较高生产者留在实体经济内，形成筛选效应。

《报告》选择使用2004年至2016年间全国城市房价和房价增长速度（分总体房价和住宅市场房价）衡量房地产发展的影响，对应年份中不同地区间以专利转让数为代表的创新要素、进入退出企业的全要素生产率、上市公司的多元化经营水平等。通过运用多种计量方法分析发现，随着房价上升，产业存在三种发展方向，迁移、多元化和升级，三条产业升级的路径作用不同，造成总体房价与产业结构的倒U关系。

实证结果发现，在微观层面上，在房价增速较高的城市，进入企业和留存企业的生产率都会更高，说明确实存在筛选效应，即“房价挤出生产”，同时，房价对于上述公司企业的生产率和多元化呈现非线性影响，即倒U型曲线关系，房价对企业生产效率和综合发展存在拐点。

《报告》指出，随着房价的提升和增速的加快，企业被迫需要在产业升级和产业转移之间做出选择。一部分有能力创新的企业选择通过产业升级来提升回报和覆盖成本，另一部分企业则只能选择退出高房价的市场，将产业转移到低房价的地区，形成产业转移。实证显示，房价每提高1%，进入该地区企业的全要素生产率提高了0.139%，而退出该地区的企业则下降了0.024%。当前大部分城市的房价增速已突破拐点，很可能导致当地企业的全要素生产率下降。

由此不难预估下一步针对产业结构的房地产政策。首先，在产业转移方面，应根据产业特征，合理布局产业分布。其次，在产业多元化方面，应尽力打造专业化产业集群。最后，应打造城市间产业升级相关要素的流通机制，让专利、人才、创新企业能够自由流转于不同城市之间。经过推进上述政策，有望将房价纳入市场调节要素流动的大格局中，通过房价促进地区间企业分工，实现合理多元化，并最终推动企业创新发展。