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  • 【资讯】房地产与产业结构存倒U关系
  • 2019年07月02日
  • 近年来,中国经济房地产化日益明显。一方面,社会资金和银行贷款中相当一部分流入了房地产行业,根据央行2019年发布的《2018年金融机构贷款投向统计报告》显示,2018年末,人民币房地产贷款余额38.7万亿元,同比增长20%,全年增加6.45万亿元,占同期各项贷款增量的39.9%,房地产开发贷款余额10.19万亿元,同比增长22.6%,增速比上年末高5.5个百分点。另一方面,2018年以来,制造业企业面对国内外的经济形势、房地产的高回报以及制造业发展的不确定性,投资房地产成为重要的选择。截至2019年一季度末,A股3600多家上市公司中,共有1726家上市公司持有投资性房地产,占比近一半,持有房地产价值占资产比重也不断升高。

    房地产与产业结构存在着倒U关系。这种影响的后果显而易见,首先,企业最终会在生产性投资与非生产性投资之间权衡,并将更多资源投入到房地产投资性资产中,抽空生产性投资和创新性投资,形成配置效应。同时,低效率的实体生产者将会因为无法负担提升的要素成本,逐渐增加房地产投资比重,最终退出实体经济生产,剩下效率较高生产者留在实体经济内,形成筛选效应。

    《报告》选择使用2004年至2016年间全国城市房价和房价增长速度(分总体房价和住宅市场房价)衡量房地产发展的影响,对应年份中不同地区间以专利转让数为代表的创新要素、进入退出企业的全要素生产率、上市公司的多元化经营水平等。通过运用多种计量方法分析发现,随着房价上升,产业存在三种发展方向,迁移、多元化和升级,三条产业升级的路径作用不同,造成总体房价与产业结构的倒U关系。

    实证结果发现,在微观层面上,在房价增速较高的城市,进入企业和留存企业的生产率都会更高,说明确实存在筛选效应,即“房价挤出生产”,同时,房价对于上述公司企业的生产率和多元化呈现非线性影响,即倒U型曲线关系,房价对企业生产效率和综合发展存在拐点。

    《报告》指出,随着房价的提升和增速的加快,企业被迫需要在产业升级和产业转移之间做出选择。一部分有能力创新的企业选择通过产业升级来提升回报和覆盖成本,另一部分企业则只能选择退出高房价的市场,将产业转移到低房价的地区,形成产业转移。实证显示,房价每提高1%,进入该地区企业的全要素生产率提高了0.139%,而退出该地区的企业则下降了0.024%。当前大部分城市的房价增速已突破拐点,很可能导致当地企业的全要素生产率下降。

    由此不难预估下一步针对产业结构的房地产政策。首先,在产业转移方面,应根据产业特征,合理布局产业分布。其次,在产业多元化方面,应尽力打造专业化产业集群。最后,应打造城市间产业升级相关要素的流通机制,让专利、人才、创新企业能够自由流转于不同城市之间。经过推进上述政策,有望将房价纳入市场调节要素流动的大格局中,通过房价促进地区间企业分工,实现合理多元化,并最终推动企业创新发展。


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