还是让我们来看看数字吧。据深圳国土部门统计，2004年深圳新增住宅均价上涨幅度为5.28%。仅从数字看，深圳房价的幅度不算大，所以国土部门称之为“小幅上涨”。尤其是横向比较，这个数字与上海(涨幅为14.7%)等城市相比非常低。但是，在我们得出“深圳房价小幅上涨”结论之前至少有两个问题需要澄清。

　　首先，深圳房价的涨幅不能简单地与上海比。上海住宅市场从20世纪80年代以来一直没有启动，而从2002年以来的房价上涨带有很强的“恶补”性。而深圳的房价经过几轮的涨跌，已经处于一个高位。因此，忽视了两个城市房价的发展历程而来简单地评判两城市在最近房价上涨中的差异是不严谨的。

　　其次，“深圳房价2004年到底涨了多少”这个问题值得推敲。深圳国土部门的数字来自对房产交易合同价格的统计，其权威性无庸置疑。问题在房产交易合同往往仅仅反映了房产的名义价格，而不是实际价格，因此5.28%仅仅是一个名义价格涨幅。我们不妨来看看国土部门名义价格涨幅的计算公式：名义价格涨幅=(2004年名义均价-2003年名义均价)/2003年名义均价。2004年开发商很少使用各种变相的降价来促销,可以认为，2004年的名义均价与实际均价几乎等同。

　　问题出在2003年，2003年的楼市比较低迷，整个楼市的各种变相降价打折的方式层出不穷。笔者对2003年的楼盘广告进行整理发现，有80%以上的楼盘采用了“买一成，送一成”或者“交首期，送现金四万”的促销方式,造成了2003年的房价虚高。以“买一成，送一成”这一种方式为例，就抬高了房价11.1%。保守估计，这一个因素就造成了2003年深圳房价的5%以上的“水分”。再考虑其他因素，2003年的实际房价要比名义房价低5%—10%。以2003年的实际房价为基础来计算，深圳2003年房价上涨了10%—15%左右。

　　这个涨幅与上海是相当的，可见，深圳房价并不像一些人所说的那么乐观。