• 深圳楼市或成为国务院调控重点
• 2009年12月16日
• 日前，国务院常务会议提出要遏制部分城市房价过快上涨的势头，并出台了调控楼市的四条政策，包括增加普通商品住房的有效供给，抑制投资投机性购房，加大差别化信贷政策执行力度，加强市场监管，继续大规模推进保障性安居工程建设等具体措施。这次调控新政对深圳楼市会造成什么影响？业内专家分析认为，深圳肯定是此次调控的重点城市，未来针对抑制投资投机性购房的多套房放贷收紧可能执行，这将导致深圳楼市在明年年中前就进入调整期。
  　　
  　　深圳成为“出头鸟”
  　　
  　　“遏制”措辞严厉：此次国务院常务会议主要议程就集中在研究促进房地产市场健康发展措施，而且措辞罕见的严厉，其指出，随着房地产市场的回升，一些城市出现了房价上涨过快等问题，“应当引起高度重视。”明确提出，调控重点是要“遏制部分城市房价过快上涨的势头”。CCTV播报“深圳专题”：耐人寻味在此次国务院常务会议出台调控政策前，中央电视台刚刚对深圳楼市做了专题报道，揭示了房价上涨过快、投资客比例过高、豪宅拉动普通住宅上涨、虚假收入证明泛滥等问题，报道中对深圳楼市的评价用了“疯狂”二字。
  　　
  　　“北上广深这四大一线城市今年房价上涨过快，肯定是此次政策调控的重点。”深圳中原地产深港研究中心总监张伟表示，用“遏制”而不是“抑制”，可以看得出中央政府对此次调控的决心。而尚模地产总经理助理邓坚表示，政府担心的是，深圳等一线城市房价泡沫向二、三线城市扩散，因此提出要高度重视。
  　　
  　　三套房贷款或收紧
  　　
  　　多了一个抑制“投资”：与前段时间的“抑制投机性购房”的政府表述相比，这次“投资”也成为调控的目标。信贷政策要“加大差别化”：“信贷杠杆好操作，抑制效果也会比较明显。”张伟认为，明年将继续实施适度宽松的信贷政策，“差别化信贷”政策，应该理解为放贷的重点，比如向哪些城市、哪些地方倾斜，或者是向哪些用途倾斜。“预计首套、改善型的自住仍会宽松，而投资和投机用途就会很严格。”
  　　
  　　不过，英联国际不动产首席经济学家郭建波认为，难以出台严格的信贷政策打压投资和投机。“投资该如何界定？没法严格区分，第二套房甚至第一套房都可能带有投资性，要打压就会一棒子打死，所以我认为这更多的是舆论上的引导，起警示作用。”
  　　
  　　市场走向关键看细则
  　　
  　　业内专家普遍认为，具体影响大小还得看后续出台的细则。张伟表示，此前很多投资客可能认为，明年房价要到年中才会出现调整。现在一系列的调控政策出台后，调整期来临的时间可能提前。从此次表态看，后续各种收紧的细则必然会出台，明年调整期的来临时间和细则出台的步骤有关。“影响最大的就是信贷政策，如果一上来就是首付、利率等信贷调控，调整立刻就会出现。”
  　　
  　　郭建波认为，地方政府很难出台严格的调控政策，只会起到降低投资者对房价上涨预期的作用，对房地产和地产股都不会有大的冲击。“以深圳为例，今年好几个区的房地产投资都是负增长，明年还要稳增长，政府不可能一下子打死房地产。在低利率、通胀预期、流动性过剩的环境下，要实现遏制房价上涨难度很大。”
  　　
  　　■链接
  　　
  　　若有购房者购买第三套住房，总价250万，在今年宽松政策下，可按照首付2成、利率7折的优惠政策执行，如果明年对第三套及以上的购房实行紧缩政策，首付提高到4成，利率执行基准利率1.1倍。那么，首付和月供的对比如右：
  　　
  　　对比表
  　　
  　　第三套房优惠政策期间
  　　
  　　总价250万
  　　
  　　首付2成50万
  　　
  　　贷款200万
  　　
  　　利率7折（30年）
  　　
  　　4.158%
  　　
  　　月供：9731.4
  　　
  　　如果贷款100万
  　　
  　　利率7折
  　　
  　　月供4866
  　　
  　　取消优惠后
  　　
  　　总价250万
  　　
  　　首付4成100万
  　　
  　　贷款150万
  　　
  　　利率1.1倍（30年）
  　　
  　　6.534%
  　　
  　　月供：9514.6
  　　
  　　如果贷款100万
  　　
  　　利率1.1倍
  　　
  　　月供是6343