房地产市场的垄断性体现在以下几个方面。一是土地位置的固定性决定了房产的异质性。产品异质性越强则垄断的力量越大，生产者操控价格的能力也越大，这是一个经济学常识。房产地理位置的差异是天然的，购房者的选择区域总是有限的，因而在人口密集的城区购房者的谈判能力受到了极大的限制，如果单靠市场机制，别无选择的他们只能是房地产高额垄断利润的提供者。

　　二是土地特别是城市土地的稀缺性使房产供应的价格弹性严重不足，造就了房地产商的强势地位。垄断高价的产生基础就是控制供应，城市房地产的供应量的短缺程度与房地产商操纵价格的能力成正比。土地本来就是不可再生的稀缺资源，其供应具有刚性限制，再加上政府有计划的批租量滞后于目前需求，更夯实了垄断高价的产生基础。这样，房地产商赚取的就不是供求平衡时的边际利润，而是供给处于短边时的非均衡市场的垄断利润，甚至价格成倍成倍上涨也不担心房子卖不出。这一点房地产商们都是心知肚明的，他们津津乐道的就是居民收入增长、城市化进程加快而房子供应量有限给他们带来的发财良机。

　　三是房地产开发进入门坎强化了房地产商操纵市场的能力。这里所说的进入门坎不只是房地产自身实力要多大，更包括他们向政府拿地、向银行弄钱的能力，有这种能力的不多。常听说某些人是某地的房地产教父、大鳄，这样的教父、大鳄市场分额大，自主操纵市场的能力很强，相互结盟来实行垄断高价也更容易。

　　现在的房地产政策似乎有意回避房地产市场的垄断性质，将之等同于青菜、豆腐市场，任由房地产商自主定价。对垄断市场的规制是市场经济的应有之义，现在政府对土地实行挂牌拍卖，这对消除利用行政权力实行的土地垄断当然是有益的，但是，这并不能消除房地产市场自身的垄断性。那么，政府就应像对待其它自然垄断行业一样用行政手段强行规制它，对房地产商的成本实行监控，并参照房价——居民收入比来制定价格，只能让房地产商获取公众可以承受和容忍的利润，实行合理的价格管制，

　　当然，限价并不能解决供给短缺的问题。房价降下来后，需求管理也应有相应的制度创新。其一，在税收、金融等政策上区别对待三种房产需求。房产需求管理不能搞“一锅煮”，事实上，房产需求有三种，一是作为生活必需品的需求，一是作为奢侈消费的需求，一是作为投资或投机的需求。一个家庭有套人均二、三十平方米的房产，这只能看作是生活必需品，应对这样的购房者实行税收优惠并提供必要的金融支持；而对于超额占用稀缺资源的奢侈型消费，理应加以限制，实行高税收，提高信贷门坎；对于囤房炒房者，还应对其炒房收入和出租租金征收高额的增值税。其二，实行抑制过度房产需求的利率政策。目前的负利率客观上就有将资金诱入房市，刺激奢侈消费和投资需求的效应，负利率政策是不能也不应该持续下去的。其三，通过增加对低收入者的廉租房供应、组建住房合作社等手段来分化人们对商品房的需求。