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  • 平抑房价关节: 地价房价谁左右谁?
  • 2004年12月22日
  •     最新一期《瞭望》周刊载文称,地价、房价谁左右谁这一“鸡生蛋还是蛋生鸡”的问题已经成为平抑不断高涨的房价的关节点。

    房价与地价变化规律不一致

      中国城市地价动态监测项目组10月份公布的数据显示,

    2004年第三季度全国城市地价。

      总体水平为1372元/平方米,增长率为0.61%。虽然国家实施了停止增量土地供给,并对土地市场进行了大规模的检查,停止了众多的开发区,但地价比前三季度平均地价增长率(1.09%)低0.48个百分点,比2003年季度平均地价增长水平(2.23%)低1.62个百分点。2002年全国城市季度平均地价增长率1.12%,2001年为0.35%。

      再看房价,据国家统计局的调查数据显示,2001年全国商品房销售价格比2000年上涨1.7%,2002年房屋销售价格第四季度同比上涨3.5%,2003年全国房屋销售价格四季度同比上涨5.1%,2004年全国房屋销售价格三季度同比上涨9.9%。季度平均分别为0.43%、0.89%、1.28%和3.30%。

      从以上数据看到,地价与房价虽然在总体上都保持上涨的变化趋势,但有两点值得我们注意,一是地价的平均增长率要比房价的平均增长率低。2001年至2004年第三季度,地价季度平均增长率为0.89%,而房价季度平均增长率为1.47%;二是地价的增长幅度与房价增长幅度变化不一致,地价在2003年前增长幅度逐渐增大,但2003年后各季度逐渐变小,房价增长幅度从2001年开始,始终是呈现不断增大的趋势。

      地价和房价形成机制各异

      为什么会出现这种情况?笔者认为应该首先分析房价和地价的本质及其形成机制。第一,土地和房屋是两种不同的产品,具有不同的市场特性。第二,我国城市的地价和房价形成于两个不同的市场环境,受不同的供需平衡影响。第三,地价和房价形成机制及影响因素各不相同。

      地价与房价具有循环关联性

      地价的变化和房价的变化相关性很小,主要原因有两个方面:一是我国的土地供给量与土地的需求量严重不匹配。二是目前我国城市房屋的需求并不十分真实。

      从微观上看,由于土地市场与房屋市场各自的不同运行规律和特点,地价与房价的变化不完全同步。一方面,土地市场相对于房屋市场有一个滞后期,同时由于存在土地存储囤积的可能(当土地价格较低时,会出现超量购地现象)。另一方面,从价格的变化幅度及频率看,我国城市地价要比房价的变化幅度及频率小。

      从市场层面上看,仅仅从价格的关系上说,一个城市的房屋价格水平的增加,反映了房屋本身整体价值的增加,同时也反映了房屋中分摊的土地价值(注意,并不是土地价格)也增加了。根据市场替代原理,城市的其他条件下的可建设的土地的市场价值也要达到同样的水平,因而土地的市场价格也随之增加。这种土地市场价格的增加并不是土地需求的直接增加所引起的,而是由于房屋价格上涨所带来的。从我国城市的具体情况看,虽然地价与房价的变化的规律并不完全一样,甚至会有阶段性的冲突,但是,地价总体变化的趋势和房价总体变化的趋势是一致的。

      再从宏观上看,房屋价格除了受市场因素主要为房屋的供给和需求情况的影响之外,还受房屋开发的社会平均成本的影响。土地是房屋开发的主要成本,但是这种对房屋价格的影响作用具有一定的条件。一是对土地供给实行垄断政策,使土地供给弹性很小甚至为零,使土地取得的社会平均成本控制在一个较高的水平;二是当房屋开发的社会平均利润被压缩到一个临界空间时,只有在这两种情况同时发生的状况下,房屋的整体价格水平才会被迫增加。从我国的具体情况看,我国目前的房价水平还处于利润主导阶段,利润是房价变化的决定性因素,地价作为成本并没有直接影响房价。

      土地市场和房屋市场的运行并不是在一个单一的过程中进行,而是在交替的过程中不断地变化。所以地价与房价作为其中的重要指标,是具有相互循环关联性的。从理论上看,第一轮房价的上涨,会带来土地需求的增加,从而带来土地价格的上涨。但是,由于房屋开发的周期性,第一轮地价的上涨会促使房屋开发的平均社会成本的上升,在合理平均社会利润的条件下,房屋成本价格会有所上升。但是这种成本价的上升可能会抑制房屋需求的增加,并不一定带来第二轮的市场价格上升,从而影响土地需求和地价的第二轮变化。因此,地价与房价的变化具有一定的循环关联性。

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