房价与地价变化规律不一致

　　中国城市地价动态监测项目组10月份公布的数据显示，

2004年第三季度全国城市地价。

　　总体水平为1372元／平方米，增长率为0.61%。虽然国家实施了停止增量土地供给，并对土地市场进行了大规模的检查，停止了众多的开发区，但地价比前三季度平均地价增长率(1.09%)低0.48个百分点，比2003年季度平均地价增长水平(2.23%)低1.62个百分点。2002年全国城市季度平均地价增长率1.12%，2001年为0.35%。

　　再看房价，据国家统计局的调查数据显示，2001年全国商品房销售价格比2000年上涨1.7%，2002年房屋销售价格第四季度同比上涨3.5%，2003年全国房屋销售价格四季度同比上涨5.1%，2004年全国房屋销售价格三季度同比上涨9.9%。季度平均分别为0.43%、0.89%、1.28%和3.30%。

　　从以上数据看到，地价与房价虽然在总体上都保持上涨的变化趋势，但有两点值得我们注意，一是地价的平均增长率要比房价的平均增长率低。2001年至2004年第三季度，地价季度平均增长率为0.89%，而房价季度平均增长率为1.47%；二是地价的增长幅度与房价增长幅度变化不一致，地价在2003年前增长幅度逐渐增大，但2003年后各季度逐渐变小，房价增长幅度从2001年开始，始终是呈现不断增大的趋势。

　　地价和房价形成机制各异

　　为什么会出现这种情况？笔者认为应该首先分析房价和地价的本质及其形成机制。第一，土地和房屋是两种不同的产品，具有不同的市场特性。第二，我国城市的地价和房价形成于两个不同的市场环境，受不同的供需平衡影响。第三，地价和房价形成机制及影响因素各不相同。

　　地价与房价具有循环关联性

　　地价的变化和房价的变化相关性很小，主要原因有两个方面：一是我国的土地供给量与土地的需求量严重不匹配。二是目前我国城市房屋的需求并不十分真实。

　　从微观上看，由于土地市场与房屋市场各自的不同运行规律和特点，地价与房价的变化不完全同步。一方面，土地市场相对于房屋市场有一个滞后期，同时由于存在土地存储囤积的可能(当土地价格较低时，会出现超量购地现象)。另一方面，从价格的变化幅度及频率看，我国城市地价要比房价的变化幅度及频率小。

　　从市场层面上看，仅仅从价格的关系上说，一个城市的房屋价格水平的增加，反映了房屋本身整体价值的增加，同时也反映了房屋中分摊的土地价值(注意，并不是土地价格)也增加了。根据市场替代原理，城市的其他条件下的可建设的土地的市场价值也要达到同样的水平，因而土地的市场价格也随之增加。这种土地市场价格的增加并不是土地需求的直接增加所引起的，而是由于房屋价格上涨所带来的。从我国城市的具体情况看，虽然地价与房价的变化的规律并不完全一样，甚至会有阶段性的冲突，但是，地价总体变化的趋势和房价总体变化的趋势是一致的。

　　再从宏观上看，房屋价格除了受市场因素主要为房屋的供给和需求情况的影响之外，还受房屋开发的社会平均成本的影响。土地是房屋开发的主要成本，但是这种对房屋价格的影响作用具有一定的条件。一是对土地供给实行垄断政策，使土地供给弹性很小甚至为零，使土地取得的社会平均成本控制在一个较高的水平；二是当房屋开发的社会平均利润被压缩到一个临界空间时，只有在这两种情况同时发生的状况下，房屋的整体价格水平才会被迫增加。从我国的具体情况看，我国目前的房价水平还处于利润主导阶段，利润是房价变化的决定性因素，地价作为成本并没有直接影响房价。

　　土地市场和房屋市场的运行并不是在一个单一的过程中进行，而是在交替的过程中不断地变化。所以地价与房价作为其中的重要指标，是具有相互循环关联性的。从理论上看，第一轮房价的上涨，会带来土地需求的增加，从而带来土地价格的上涨。但是，由于房屋开发的周期性，第一轮地价的上涨会促使房屋开发的平均社会成本的上升，在合理平均社会利润的条件下，房屋成本价格会有所上升。但是这种成本价的上升可能会抑制房屋需求的增加，并不一定带来第二轮的市场价格上升，从而影响土地需求和地价的第二轮变化。因此，地价与房价的变化具有一定的循环关联性。