房地产业是2004年我国最具争议的产业之一，有人认为房地产“泡沫”会在“几个月内破灭”，也有人认为房市至少还有“20年”甚至“200年”的良辰美景。暂时抛开关于“泡沫”的争论，房地产业浮出水面的几大问题亟须关注，专家指出这些问题不仅是房市的现实，更将影响我国房地产业的未来。

　　一、市场：公信力缺失

　　现在楼市最缺少的是什么？不是产品是信息，不是买卖了多少套房子或房价涨跌的定性信息，而是由公共部门发布的具有普遍公信力的数据以及对数据的分析。眼下，关于房地产的各种评价满天飞，开发商看多，大家怀疑；境外投资机构的研究人员看空，人们不信，疑心他们有无投资的利益动机；有关部门说一派健康，理由是近几年房价涨幅没有超过城市居民收入的涨幅、城市化进程正在加速，需求会持续，但在老百姓的望房兴叹声中，这些“充足”的理由显得很无力。譬如在上海，复旦大学房地产研究中心主任尹伯成教授说，目前“还有60％的人未买过商品房，依然住着狭小的房子”。“谁都不敢信”、“谁都不可信”成了眼下人们对于房市的普遍心态，而这，正是房地产市场缺失公信力的典型表征。

　　如果信息对称，市场前景是可预期的，人们的市场行为就会是稳健的、理性的。而现在，在开发商与购房人之间信息极度不对称，人们不知道下一个月甚至下一周，房价究竟会跃上新的台阶还是会急转直下。

　　房地产市场的权威信息是公共产品，理应由政府职能部门提供。而眼下，这些部门提供的信息为何缺少公信力？因为不透明，其数据从何而来、结论如何得出，人们并不清楚，有的也经不起分析。在“经营城市”风行的现实情况下，不透明的信息可信度自然要大打折扣。

二、产品：价格与价值背离

　　一般而言，成熟市场中的商品价格应是成本加上合理利润。而眼下，商品房究竟卖多少价合适，连开发商自己心里都没谱。上海浦东新区某楼盘原定开盘价为10000元／平方米，开盘当日，开发商看到200多套房源竟有500多排队等候的买主，当即将价格涨到12000元／平方米。这种“见风涨”式定价法，在其他产业不可想象，但在房地产市场却屡见不鲜。这说明眼下房地产价格与价值已经背离得连开发商自己都无法把握了。

　　现在，开发商卖楼最苦恼的不是不知道如何赚钱，而是不知道赚多少钱才算是赚足了，因为房地产价格构成已远非成本加合理的利润预期。

三、定价：机制颠倒

　　2004年下半年，在房市争论激烈之时，一些开发商和业内活跃人士到处宣讲一个观点：“房价决定地价”，地价对房价具有反作用。理由是开发商只有在预计将来的房子能卖多少钱后，才会决定买不买地。这等于说是产品的价格决定原材料的价格，换言之，是价格决定成本。也就是说，市场所遵循的成本决定价格的普遍规律，在房地产行业被颠倒了。

　　北京曾有人在公开论坛上表示，只有政府从高地价中多获益，才能拿到更多的钱去用于改善低收入人群的住房条件。其隐含的逻辑是：房价高是为了地价高，地价高是为了改善低收入者的住房。但在众多中等收入人群望楼兴叹，更不要说是低收入者买不起房的事实面前，这样的逻辑显得很牵强：难道政府在低地价、低房价的情况下就改善不了低收入者的居住环境？

四、产业：“寻租”现象严重

　　虽然在层出不穷的富豪排行榜上，房地产界的老总们占据了将近半壁江山，但平心而论，房地产界人士在公众心中的形象并不算好。

　　很多开发商在“8·31”土地“大限”面前的种种言行，就传达了丰富的信息。年中，国土资源部、监察部联合下发通知，规定协议出让经营性土地使用权的最后期限是2004年8月31日，以后，经营性土地使用权转让必须采取招标、拍卖、挂牌的形式获得。这对业界而言，意味着依靠关系低价获得土地以牟利的“寻租”开发将难以为继。这本是太正常、太应该的一个规定，却引来了开发商们的指手画脚、变相不合作抵制。他们留恋并力图护卫的其实正是土地“协议出让”暗箱操作中的利润黑洞。

五、资本：左右楼市话语权

　　尽管房地产界问题多多，但奇怪的是，在媒体上几乎全是一派健康兴旺相，很难有不同的声音。这与媒体对汽车业的态度迥然不同。究其原因，乃在于资本的力量无孔不入。资本影响、甚至左右了话语权。

　　不仅如此，一些所谓的无良“学者”、研究机构，在或明或暗的“赞助”“邀请”下，只说一些利益集团所需要说的话。在房地产领域，意见的自由市场无法形成，留下资本的话语霸权坚如磐石。

六、开发商：暴炒概念

　　从亲水概念到大学概念，从休闲概念到地铁概念，