2004年，中国房地产业在犹疑不定的紧缩政策中开始，又在犹疑不定的紧缩政策中结束；在即将下滑的争论中开场，又在“泡沫”即将破灭的论争中闭幕，看不清方向，又让人心中紧张——房价在一切犹疑和论争中时而却步环顾，时而奋力急跑，但依然振荡前行，不断高企。

  2003年6月央行121号文件要求商业银行控制房地产贷款，但8月国务院18号文件又认定房地产市场是健康的，并积极鼓励对优质房地产企业进行贷款。在这明显立场判断有异的纠缠中，房地产的2004年犹疑登场。

  在两个不同的政策中，我们看到的是一种对房地产爱恨交加的情感。1990年代以来，中国经济在万难千辛之中，终于找到房地产作为经济增长的主要动力，但短短两年，就又引起全面的经济过热。房地产的这种地位，使得中央产生“想抑制，又不能下重手”的犹疑：一方面担心房地产业过热引起房市崩溃，造成中国经济的严重问题，另一方面由于房地产已经成为中国经济增长的最主要动力，地方政府财源的重要来源，所以不愿意重拳打压。这种政策特点贯穿了整个2004年。

  新年伊始，杭州二手房交易征收20%个人所得税的政策开始实行。2月，《商业银行房地产贷款风险管理指引》出台，对全国商业银行的房地产企业和个人贷款提出全面的风险控制要求。

  “新政”之后，杭州房市的二手房交易量明显回落，炒房投机行为似乎得到了迅速抑制。但正当人们对 “新政”效果开始持乐观态度的时候，2月份的二手房交易量又开始抬升，并恢复正常，3月份增长更为明显，价格直线上升，甚至突破了每平方米7000元。而在上海，春节过后，处于观望中的房地产市场也开始放量上升。

  在房地产紧缩政策始终效果不明显的情况下，中央开始不断出台新政策。国土资源部、监察部3月底联合下发71号令，为协议出让经营性土地使用权规定了最后期限。同时，央行在3月底到4月中连续两次提高准备金率，进行货币紧缩。4月底到5月，中央开始连续出台政策抑制房地产业投资，但即便到这个时候为止，对房地产需求影响最大的升息武器仍然未被使用，这表明高层对于任何可能导致房地产市场下滑的担心。然而，这一系列政策在当时，确实严重影响到人们的预期。

  一季度结束后，国家发改委、统计局对35个大中城市房地产市场调查显示，今年一季度，全国房地产市场价格快速上涨：一季度房屋销售价格比去年同期上涨7.7%，土地交易价格上涨7.5%。尤其令中央不安的是，第一季度全国房地产开发投资增长达41.1％，远远超过了2003年的同期增长水平。于是，在房地产紧缩政策始终效果不明显的情况下，中央开始不断出台新的政策。国土资源部、监察部3月底联合下发71号令，为协议出让经营性土地使用权规定了最后期限——2004年8月31日。同时，央行在3月底到4月中连续两次提高准备金率，进行货币紧缩。

  4月底到5月，中央开始连续出台政策抑制房地产业投资，但即便到这个时候为止，对房地产需求影响最大的升息武器仍然未被使用，这表明了高层对于任何可能导致房地产市场下滑的担心。

  5月、6月之后，在原本是房地产淡季的整个夏天，观望情绪在上海、杭州等地房地产市场同时出现，成交量明显下降，价格波动出现。6月、7月、8月三个月杭城二手房总成交持续回落，综合成交均价也出现了轻微的波动，8月比上月下降了15元/平方米。在全国，在中央一系列政策打压下，房地产投资增幅也逐渐开始回落。据国家统计局，上半年，全国累计完成房地产开发投资4924亿元，增长28.7%，增幅同比回落5.3个百分点。

  当此关键时刻，有人依稀看到了房地产出现拐点的征兆，社科院易宪容等学者大谈房地产业的“泡沫”和房地产对中国经济的“胁持”，而开发商们则始终如一，坚持看涨。

  实际上，地方政府也是看涨利益集团中的中坚。8月份杭州市政府宣布，从9月1日起，取消实行仅8个月的二手房交易税。于是，年中过后，观望情绪一扫而空，房价在杭州和上海等地区一路向上疾走，成交量也急剧放大。在这种情况下被舆论千呼万唤的升息政策终于出台了。10月29日，央行发布新政策，金融机构一年期存款基准利率将上调0.27个百分点，一年期贷款基准利率也上调0.27个百分点。11月1日，已经冻结达半年之久的农用地转建设用地禁令终于解除，而这一政策，被业内和研究者认为和升息一起，是平抑房价的两招。

  但是，即便如此，政府依然竭力维护市场对于房地产市场的预期——同月，建设部政策研究中心公布《怎样认识当前房地产市场形势》，认为目前的房地产市场是有真实需求支撑的，整体是健康的。面对建设部挺市的表态和升息利器，市场终于出现了分化。在上海，房价继续上升，但成交有