对于房地产商来说，漫长甚至有些郁闷的2004年终于随着最后一张日历的撕去而离去，而2004年的房地产市场在国家宏观政策的调控及指引下，则为2005年的发展奠定了一定的基础。同样从2005年1月1日起开始实施一些新的国家政策以及有关行业管理规定，为2005年中国房地产行业的发展布局探路。一些与老百姓和开发商息息相关的管理规定开始执行，这在一方面促进房地产行业的健康发展，而更主要的则是提升了我们的生活水平，同时维护了老百姓的合法权利。

　　1 低价圈地难再

　　土地有偿使用费实行先缴后分

　　收回土地使用费征收权，遏制开发商“低价”圈地

　　根据财政部、国土资源部、中国人民银行共同下发的《进一步加强新增建设用地土地有偿使用费征收使用管理的通知》，2005年1月1日起，中国对土地有偿使用费将实行先缴后分。申请用地的市、县人民政府应缴的新增建设用地土地有偿使用费，由市县人民政府财政部门负责缴纳。各级国库收到库款时，按规定的分成比例，将库款的30%逐级上划中央总金库；将库款的70%部分，按各省、自治区、直辖市人民政府规定的省、市、县具体分成比例进行划拨。今后，凡不按国家规定的标准足额缴交土地有偿使用费的，一律不得下发农用地转用和土地征收批准文件。否则，以违法批地进行处理。

　　国土资源部相关人士表示，全国大部分地区存在新增建设用地土地有偿使用费欠缴问题，不少地方认为，中央财政的30%只要交了，地方的70%自己说了算。而实际上，这种减免、拖欠新增建设用地土地有偿使用费，客观上降低了用地的成本，助长了“圈地”之风，给各地违规招商引资活动提供了方便，也给地方政府铺摊子、搞重复建设提供了本钱。

　　国土资源部相关人士表示，以往出现新增建设用地土地有偿使用费越权减免、应缴未缴等问题的漏洞主要出在缴费方式上，中央和地方“两条线”，各缴各的，互不摸底，投机取巧者很容易瞒天过海，而现在将中央和地方的新增建设用地土地有偿使用费合在一起，就地足额缴齐了再划分，这样一来，想将地方的那部分拖着不交也不行了。

　　点评：北京仁和律师事务所孟宪生表示，这项土地政策对购房者的直接影响不大，不过也可从中看出房地产市场在逐步规范化。沿海绿色家园集团北京兴港房地产开发有限公司董事长刘汉发则认为，土地成本占到开发成本的四分之一到三分之一，这项法规实际是抬高了房地产开发的门槛，没有资金实力或靠投机取巧的企业将会逐渐退出市场。

　　2 房屋契税不代收

　　契税由地方税务机关直接征收

　　开发商不得再以代收契税为名占用业主资金

　　根据北京市地方税务局、北京市财政局、北京市建设委员会、北京市国土资源局2004年12月1日联合下发的《关于做好税务机关征收契税有关问题的通知》，2005年1月1日起，房屋契税不再由国土资源局代收，转由地方税务机关直接征收。同时还规定纳税人未出具契税完税凭证的，土地管理部门、房产管理部门不予办理有关土地、房屋的权属变更登记手续。

　　记者从北京市地方税务局了解到，自2005年1月1日起，为方便纳税人，北京市20个区县局、分局的税务机关不仅在办税大厅设立了契税征收网点，同时，还在各级国土、房产管理部门办理土地、房屋权属转移变更登记手续的场所设立了征收网点，办理税收政策咨询、契税减免申报审核、税款征收等有关涉税事宜。

　　纳税人要先缴纳税款后才能领取土地使用权证、房屋所有权证。如个人拆迁购买房屋，只要手续齐全、符合条件，就可以在税务机关设立的任何征收窗口当场办理契税减免手续，立等可取。纳税人在缴纳税款时，还可以使用具有银联功能的银行卡缴纳税款，降低纳税人携带现金纳税的风险。

　　点评：对此，沿海绿色家园集团北京兴港房地产开发有限公司董事长刘汉发表示，契税由地方税务机关直接征收不会对购房者产生影响，其中相关的税率也没有任何变化，只是以前由房管局代收，现在改由税务机关征收而已。据记者了解，目前有不少楼盘在业主办理入住手续时提出代收契税，否则不办理入住手续，刘汉发认为该规定出台后，开发商更没有理由代收契税，这从一定程度上遏制了开发商占用业主资金的情况。

　　北京仁和律师事务所孟宪生也认为，开发商代收契税是违反税收征管法规的，因为税务部门仅委托房管局作为代收机构，只是在执行过程中有些模糊，使得开发商充当了代收的角色，但是从明年1月1日起，这种情况将会得到控制。

　　3 房贷月供增加

　　房贷月供还款