场调节不是万能灵药，那么政府调控市场的突破口又在哪里呢？

　　调控供给的手失灵？

　　在市场存在大量存量土地的情况下，政府调控供给已成为相当困难的事：放量供地也许只造成存量土地规模进一步扩大，而不一定能有效平抑房价；紧缩供地不一定能逼出存量土地转化为商品房，房价可能更快上涨。

　　供应不足被指为这两年房价飞涨的根本原因。包括开发商、老百姓、学者在内的不少人持这样的观点：这是政府批地太少造成的，只要加大土地供应量，房价上涨过快的问题就可能解决。调控房价的期望，更多地落在了政府的身上，因为土地握在政府手里。

　　但是，政府真的能有效调节供给吗？它直接控制的只是土地供应量，而不是房屋供应量。有相当数量的土地批出去后，没有变成商品房，而是掌握在开发商手中。在市场存在巨量存量土地的情况下，调控供给成为相当困难的事：放量供地也许只造成存量土地规模进一步扩大，而不能有效平抑房价；紧缩供地不一定能逼出存量土地转化为商品房，房价可能更快上涨。

　　谁该为高房价埋单？

　　2004年12月初举行的第六届住交会是在“涨声”中结束的。与会的地产大鳄们齐言2005年房价必涨。他们的理由是：没有充分的土地供应。华远地产股份有限公司董事长任志强在一个论坛上表示，明年土地市场可能仍然会处于一个极度饥荒的供应情况，导致市场价格在宏观调控的预期中达不到能够平稳增长的目标。房地产市场已经出现了连续多年的销售大于竣工的情况。相比之下，土地在供应过程中增幅很低，开工量的增长也很低，大部分地区已经开始出现了新开工量的负增长，这就预示明年的供应量将处于一个更加紧张的状况。很多城市政府都在担心，说房价增长过快了，但是如果没有充分的土地供应，房价增长还会加速。

　　任志强们的逻辑是，政府土地供应不足，将导致房价加速增长。当然，这有一定的道理。但现实的情况是，开发商的手中也掌握了大量的存量土地，如果这些存量土地在短时间内集中释放，不仅将明显影响供求关系，进而平抑房价上涨，甚至可能导致房价下降。目前，据上海市政府统计，上海存量土地约在3672公顷左右，若按容积率1.5计算，这些土地可为上海提供3年的住宅供应量。

　　存量土地状况

　　存量土地为什么没有进行开发？采访的专家、开发商、房产研究机构、“地虫”都给出了各自的理由。

　　大开发商手中或多或少都有土地储备，这几乎是资金实力雄厚的大开发商们的共识。然而有趣的是，一面是企业在叫嚷政府供地紧缩；一面又是企业以战略储备为名，囤积两年开发量以上的土地。而这又明显有违于政府对于土地闲置两年不开发即要收回的规定。

　　为什么进行土地储备？在大腕们看来，这是个可笑的问题。合生创展集团有限公司副主席项斌说：“土地储备意味着后劲。”；上海万科总经理丁长峰的回答是，“可持续发展力。”招商地产总经理林少斌听后则笑了起来，说：“巧妇难为无米之炊。”对房地产开发企业来说，没有地，还能做什么呢？这部分存量土地，作为开发商的战略储备，就不是目前开发用的。

　　确实有不少开发商在故意“捂地”。复旦大学房地产研究中心副主任华伟说，近两年上海房价每年以20％~30％的速度增长，地价以30％~50％的速度增长，而6%左右的银行贷款利息相比之下是太低了。

　　上海科赛房地产投资咨询有限公司副总经理曹春尧介绍说，有些手中有一两块地的小企业，它们并不打算自己开发，也不急于脱手，而是慢慢“捂”着等地价增值再转让。对它们来说，低价增值的利润已经很高了，房地产开发方面自己并不专业，去做反而有风险。

　　另有一种外销房用地，通常都闲置了七八年甚至十年。上海荒岛房产工作室研展部经理冯伟介绍，1993年前后，一些开发商因为外销房市场火爆，高价拿下土地，完成了动拆迁后，外销房房价受东南亚金融危机以及内外销房并轨的影响而大幅下滑。于是，开发商就选择囤积伺售。开发商前期投入很多，政府收回很难，很多地块就进行绿化，一直闲置。

　　以上的情况是开发商自己决定暂时不开发。与此相对应的另一种情况是，拥有土地的开发商，因为各种原因不能进行开发。

　　资金问题首当其冲。在南汇等地，一些村政府背景的小企业，手中握有土地，交付了部分或全部地价款，但没有进行房地产开发的资金。这些无力开发的开发商往往选择在二手地市场上转让地块。个别大公司也可能碰到资金链的问题转让地块。上海一家大型房产集团，因为在二三线城市铺开的项