回望2004年，深圳楼市在争论与质疑中仍保持高位运行。前瞻2005年，我们发现对深圳楼市未来走势判断依然扑朔迷离。

　　2004年，“泡沫论”成为中国房地产界的核心话题。摩根士丹利亚太区首席经济学家谢国忠等学者纷纷指出，中国楼市泡沫已处于崩盘前夜。《纽约时报》、《华尔街日报》等海外媒体也争相报道中国房地产市场过热。政府新一轮宏观调控的出台则成为“泡沫论”的最佳注脚。然而让人大跌眼镜的是，中国楼市依然保持高位运行，被指为“泡沫中心”的上海楼价首次突破每平方米万元大关。根据中原地产的分析报告，2004年深圳一手房成交均价达6160元/平方米，与2003年相比增幅达到5.8%，其中盐田区升幅高达45%，罗湖、龙岗、宝安的涨幅也都在10%以上。市场以确凿的事实响亮地回应了泡沫论者的质疑。

　　展望2005年，我们依然无法回避“泡沫论”所揭示的诸多问题，我们依然无法否认楼市“拐点”可能在一片市场繁荣中赫然出现。2005年的深圳楼市依然会“如履薄冰”般小心翼翼地悄然前行。首先，中国楼市有可能在2005年面临更有力度的宏观调控，加息有可能在今年为楼市“降温”。其次，节节拔高的楼价已经让众多置业者无所适从，当市场风向转变时有可能出现越来越多的持币待购者。

　　然而另一方面，政府对土地的严格控制也在某种程度上“支撑”着楼价。事实上，2005年的深圳楼价仍将处于多股力量的角逐博弈之中，谁也无法提前预知哪一股力量会赢得最终的胜利。

　　2004年，关外楼市的崛起应视作深圳地产出现的重要趋势，这一趋势直到2004年末“深圳西岸”的横空出世才落到实处。11月中旬，深业、鸿荣源等多家开发商联合向市场推介西岸地产，使原本默默无名的宝安中心区一变而为深圳最重要的热点片区之一。随后，招商、华侨城两强联手以16.85亿天价再夺尖岗山，更为深圳西岸地产增添了丰富的想象空间。再加上龙岗中心城的蓄势待发及“布龙区”的传言，深圳地产迈入关外时代的特征日益明显。

　　新的一年，我们依然无法确认深圳人是否已作好了居住到关外的心理准备。毕竟政府不会在短期内作出撤关的决策，毕竟开往关外的地铁还要等到数年之后。记者掌握的资料显示，目前在深圳西岸置业的关内客户所占比例仍然在10%-20%之间徘徊，前往龙岗置业的关内客户所占比例则更低。而深圳楼市的关外之花若要真正绽放的话，该比例应该达到40%以上。或许，2005年的关外楼市依然只能凭着感觉在未知中摸索前行。

　　2004年纷纭复杂的深圳楼市还有太多东西值得我们深思与品味，包括地产大鳄的角逐竞合也包括维权运动的风起云涌，包括营销攻略的层出不穷也包括地铁的开通运营……而这所有的一切都将在2005年以自己的方式持续发展。地产行业的复杂决定了它的风云变幻，也决定了无论哪位专家的预测都可能成为纸上的空谈。