果真是调控政策给楼市惹了祸？

  楼市持续清淡是不争的事实。以上海市场为例，据金丰易居·上房销售监测统计，６月份前半月上海新房只售出５．９万平方米，约为去年同期的６％。５月份，楼市供求比（新增商品房面积与实际成交面积之比）达到１：０．４２，有７４％的新楼盘单月出售不足１０套。“这个数字让我们自己都吓了一跳。”金丰易居·上房销售市场研究中心经理郑翎昀说。

  官方网站“网上房地产”显示，６月１日全上海可售房屋在５０套以上的在售楼盘有１６７个，到了月末，零成交的楼盘有７５个，占４４．９%。更有甚者，一些楼盘可售房源竟“越卖越多”，因为合同撤销的数超过了签约数，出现了“负成交”。 徐家汇的“汇峰鼎园２”、浦东的“世茂滨江２”等中心城区的楼盘，可售房源在６月份均多出了两三套，而宝山的“三湘盛世花园１”和松江的“松云水苑”，更是“多”出了７至１８套不等。

    南京、杭州的情况与上海一样，买家持币观望，市场深度僵持，新房成交量连续两个月锐减五成以上。

  究竟是什么导致市场交投清淡？上海某大开发商日前接受媒体采访时，大谈中央的房地产调控政策“造成了消费恐慌、自用市场严重伤及，政策的效用开始受偏移、受扩大。”这位地产界人士声称，是政策导致“消费预期被完全扭转”“真正的消费者也持币观望”“想购买的不购买了，想改善的不改善了”，于是“消费进入抑制阶段”。 一句话，眼下的楼市不景气，是因调控政策“误伤了自用客户”。

  如此观点记者曾在不同的场合数次听到，在开发商中很有市场。它不是某个人的看法，而是利益群体的普遍意识。但对于开发商的“政策祸水”论，买房人用自己的行动给了有力地回击：凡是价格相对适中的新盘，销售行情均逆市上扬；大凡成为热点的多是中低价房，而萧条的恰恰是高价房。

  在上海，５月成交百套以上的１１个楼盘，均价集中在５０００元到８０００元之间；而当月销售排行末十位的楼盘，均价绝大部分在万元以上。全市６６．５％的成交面积集中在外环线以外的中低价区域。在南京，网上房地产统计数据显示，江宁、江北等地价格在４０００元／平方米以下的住宅，销售火热。与高档房乏人问津相成鲜明对比，６月份这两个低价区域的日成交总量约占南京市成交总量的一半。在杭州，不同板块中的低价楼盘也备受青睐。譬如下沙区的天元公寓，走中低价路线，开盘均价为４５００／平方米，比同一地段一个月前开盘的楼盘便宜１０００多元，结果，一路热销，连续多日居杭州新盘成交排行榜榜首。６月中下旬，杭州市透明售房网显示，成交量排在前列的城西天河西苑、九堡圆梦园二期、下城丽景家园等楼盘，开盘均价基本上都比周围楼盘便宜千元。

  在整体萧条的楼市，中低价住房“冰里俏”说明：眼下楼市凋零的罪魁绝非调控政策，而是高房价与购买力之间的鸿沟。南京房地产研究所专家分析，为什么同在南京河西板块，开盘起价为６５００元／平方米的万科光明城市销售冷清，而其后以４７００元／平方米开盘的“中海塞纳丽舍”受热烈追捧，日销量位居全市之首？价格，还是价格问题。当高房价超出了市场购买力可承受的范围时，对于买家而言，观望、退市是唯一理性的选择，而预期只是加重了这场对峙。

  “眼下楼市冷清，关键是价格有没有调整到位。”方方地产工作室的分析人士指出，要想真正刺激销售，冲破僵局，房价必须有较大幅度的调整。复旦大学房地产研究中心主任尹伯成认为，如果上海房价总体下调３０％，可以预期成交量会上升到供求基本平衡的状态。

  业内人士指出，既然房价过高、涨幅过快是房地产市场诸多问题的导火索，降价理应成为解决问题的起点，至少，它应是治理楼市冷淡不可或缺的一味良药。当下，开发商们该顺应市场，调整定价，而不是泼脏水、转移视线，死扛高价。