调控的目标与现状冲突

　　此次国家宏观调控的以稳定房价为重点、抑制投机、增加中低收入家庭住房供应，其主要原因是2004年中国的房价（主要为部分地区）出现了两位数的高增长。全国两会期间许多委员和代表在会议中重点攻击房价增长过快，严重的影响了中低收入家庭的住房问题。因此从中央到部委，再到地方政府分别打出了一系列的组合拳，限制高档住房的建设，增加普通商品房的供给，要保障中低收入家庭的住房问题，以体现政府的亲民形象。

　　开发中的经济适用住房不是主力

　　我国政府为解决中低收入家庭的住房问题，早在计划经济的1994年就提出了经济适用住房的政策，用实物分房的方式解决城镇居民的住房问题。在实物分房中几乎很少按收入差别分配，更多的是向体制内中低收入家庭倾斜，而体制外的高收入家庭则没有实物分配的机会，在实物分房中就平衡了一部分收入的差别。

　　1998年住房货币化分配改革之后，又强力推出了经济适用住房的供给体系政策，加大了中低收入家庭的住房解决力度，充分的用各种方式解决了中低收入家庭的住房问题。目前在社会中引起重大争议的是房地产开发中的经济适用住房的投资比例与竣工比例自2000年达到高峰之后，在逐年快速下降。由于我国平均房价的统计中房地产开发中的经济适用住房在拉低平均房价中产生巨大作用，因此经济适用住房的比例降低会使房价增幅加大。自1998—2003年房地产开发中的经济适用住房竣工2.68亿平方米，占同期累计房地产开发住宅竣工总量的18.74％（房地产开发同期累计竣工14.3亿平方米）。但非房地产开发的经济适用住房的竣工面积却不低于商品房开发竣工的总量。矛盾的根源就在于全社会的目光都紧紧的盯在房地产开发中的经济适用住房的建设情况，而忽略了非房地产开发中的经济适用住房建设总量，因此将所有不满的抱怨都倾倒在开发商的头上。

　　非开发的经济适用住房量巨大

　　中国的经济适用住房的概念是：以无土地出让金的成本价或低利润的政府限价，有户型、对象和交易转让方式限制的非完全商品房。其中包括了开发商建房、合作和集资建房以及特定单位利用自有土地的建房。其主要的供给对象是1998年的23号文件规定为约70％的中等收入和低收入家庭，2003年的18号文件限定为30％的中等偏低收入和低收入家庭。

　　1998—2003年期间全国城镇累计新建增量住宅为33.1亿平方米，其中房地产商品房开发累计竣工面积为14.3亿平方米（其中有2.68亿平方米经济适用住房），仅占全部住宅竣工面积的43.2％，而非房地产开发的住宅竣工面积高达18.8亿平方米，占56.8％。根据16个城市的抽样调查计算，非房地产开发的经济适用住房竣工总量为11.28—13亿平方米之间（约等于18.8亿平方米的60％--70％），房地产开发的经济适用住房仅为全部经济适用住房的20％左右，另外80％的经济适用住房为非房地产开发方式建设的。全部经济适用住房的竣工总量大于同期全部商品房的竣工总量。

　　实际平均房价极低

　　遗憾的是这部分经济适用住房的投资建设、竣工及销售情况并没有和房地产市场的情况同时并列于统计之中，尤其是没有将这些房价统计于平均房价之中。如果中国的房价是单独计算市场中的商品房房价也行，那么这个平均房价则与带有社会保障性质、专门解决中低收入家庭的住房无关，也与二手房的交易房价无关。如果原有的平均房价的统计中只包括房地产开发的各类商品房和经济适用住房而不包括非房地产开发的经济适用住房房价则一定会是使市场更加混乱的信息，凭借这种错误的信息进行经济运行情况的分析和制定调控的政策则一定是不利于市场正常发展的结果。假定将全部经济适用住房的价格加入到平均房价的统计中，则中国的城镇平均房价大约会大大低于1500元/平方米，那么是否还有人会说中国的房价太高吗？还会有人说中国的房价收入比太高吗？注意！不管是评价投资，还是评价住房供给情况，或者是评价房价以及房价与收入之间的关系，都必须将非房地产开发的其它建设投资、供给、销售的情况合并计算，才能得出中国住房建设与消费的全面情况的结论。

　　住房面积无贫富差距

　　供给上已经反映出了总量上实际差异，那么中低收入家庭的实际情况如何呢？当所有的政策和媒体都在重炮猛攻高档房和大户型的住房建设时，实际都仅仅将目光集中于当年市场中所供给的增量住宅中的高档房和大户型，但却忘记了传统建设中的存量住房的面积情况，也并不知道高收入家庭也仅仅在最近的两三年才能开始用商品房的消费方式进入住房面积扩大和提高住房质量的过程。这部分新增量中的大户型在巨大的存量混合中几乎被淹没了。被舆论和政策所攻击的和压抑的所谓高消费不但没有成为一手市场中的主流