来源：南方plus

进入2020年，受包括疫情在内的因素影响，今年上半年深圳大宗交易大幅减少。戴德梁行数据显示，今年上半年，深圳大宗交易金额累计录得56.2亿元，同比骤减约78%。然而，进入第三季度，深圳大宗交易市场活跃度出现了回升势头，共录得大宗交易105.8亿元，单季度同比增加153.6%。至此，前三季度深圳大宗物业交易累计金额达到161.9亿元，较去年同期减少近4成。

深圳大宗物业交易活跃度回升

根据戴德梁行数据，今年第三季度，深圳写字楼类资产交易金额占比接近8成。买家主要来自险资及国有开发企业。从需求端的市场表现来看，自用型买家依然是深圳大宗交易市场的主力。此外，相对活跃的买家是一些具备产业背景的实业类企业，倾向于收购厂房等物业，使用生产空间的同时通过城市更新等途径扩充并实现部分办公用途等。

戴德梁行统计数据显示，今年第三季度已产生分别位于罗湖笋岗、福田八卦岭、南山后海、科技园及宝安沙井5宗大宗物业交易。其中，3宗为写字楼，工业及商业各有1宗。除八卦岭鹏益花园裙楼商业价格为1.2亿元以外，单宗交易价格普遍较高。在交易金额方面，值得注意的是，险资依然扮演了大鳄的角色。在今年第三季度的大宗物业交易项目中，招商中环项目以49.4亿元的交易金额高居榜首；无独有偶，有报道称，在2018年底，华侨城大厦交易涉及金额超过100亿元。

2020年第三季度深圳主要大宗物业交易

戴德梁行研究院副院长张晓端表示，在新冠疫情的持续影响下，差旅限制依然是制约交易推进的主要因素，自用型买家考虑企业未来经营情况而显得越发谨慎。整体而言，当前氛围偏向买方市场，投资人除对资产本身条件的关注外，对付款条件能否给予更大弹性，以及在未来资产运营上能否提供保障等方面的关注提升。

张晓端分析称，虽然当前市场在售物业较多，但普遍为在建或尚未出租的状态，有稳定租约的成熟物业依然是机构型投资人的主要投资标的。此外，数据中心、物流、冷链等另类资产也在大湾区的规划利好下受到广泛关注，但受困于深圳土地集约化利用等客观限制，此类交易多外溢至深圳周边及环深片区。

外地企业成为需求新亮点

今年8月，住建部和央行约谈多家房企并祭出房企融资“三条红线”的融资新规，让部分开发企业面临更大压力；此外，年底业绩及资金需求也成为大宗物业交易的重要影响因素。因此，大宗物业整体价格仍存在一定弹性空间。张晓端表示，未来一年资产价格还将存在横盘或下行的可能。不过，她认为在大湾区的发展战略下，企业基于战略考量选择来深购置办公物业并设立区域型总部的趋势也将越发明显，也有望为深圳大宗交易市场带来新的亮点。

对于深圳大宗物业交易的价格与机会而言，第一太平戴维斯深圳副董事总经理吴睿表示，包括第一太平在内，洽谈中的大宗交易并不少，买家想借疫情和空置价格谈判空间，买卖双方差距缩小拉锯战。与去年同期相比，深圳部分投资物业出现了10%甚至更大幅度的折让价格空间。他认为，作为中长期的投资取向，今年下半年的深圳大宗交易反而是一个比较好的入市时机。