在国家对房地产行业进行调控的同时，有许多人不由自主地把房价看作是对房地产行业进行调控的着力点，把调控效果与房价升降划上等号。他们过于片面地认为，房价继续上升则调控政策无效，房价企稳并有所下降则调控政策有效，而房价降得越多则表明调控政策越有成效。

　　对于这种看法，我们应保持足够清醒的认识：房价高企只是房地产行业现有问题的浅层表象，隐藏在虚高不下的房价背后的，是目前房地产市场上供需数量与供需结构的双层失衡。单就房价而一刀切式地调控房地产行业，也许短期可以取得成效，但长期来看，房地产市场上有效需求总量与实际供给总量之间的数量失衡、普通住宅需求绝对旺盛与高档别墅供给相对较多的结构性失衡仍会促使房价持续上涨。因此，我们可以把房价的升降看作是调控是否取得成效的风向标，但是，我们绝不能直接把房价作为宏观调控的着力点，更不能把房价的一时升降作为对房地产行业进行调控的终极目标。要想实现对房地产行业调控的目标，从根本上解决目前房地产市场上虚高不下的房价问题，就必须着力化解房屋供需数量与供需结构的双层失衡，而这需要同时从房地产行业供、需的两方面着手。

　　增加供给、优化结构

　　从供给的角度来看，宏观调控政策要从以下三个方面着手：

　　一、放松银根、加大土地供应、盘活现有土地存量。在2004年宏观调控之初，国家首先采取的是收紧银根、地根的措施，但这项措施实际执行的效果却不尽如人意。由于目前房地产市场中存在由房贷、投机炒作所支持的巨大需求，因此，越收紧房地产市场的供给，房地产市场供求关系失衡的状况越严重。因此，扩大供给才是解决问题的正确选择。

　　二、增大对房地产行业的投资。1998年以来，房地产行业的兴起和住房消费的升温，带动了我国经济快速增长。房地产行业因其产业链条长而促进了钢铁、水泥、建筑等相关产业的蓬勃发展。当前，在我国经济发展战略面临转型之际，房地产业更是肩负着扩大内需的重任。从这个角度来看，对房地产行业调控的基调也不应该建立在限制其发展和妨碍房屋供应增加的基础上。相反，在当前房地产开发建设增幅有所回落的情况下，还应继续加大投资力量，形成良好的发展预期。

　　三、改善住房供应的结构性问题，优先发展中低档普通商品房，增加经济适用房建设。从土地、信贷和税收几方面同时引导房地产开发企业增加中低价位、中小户型住宅的供应比例。

　　平抑需求、合理引导

　　从需求的角度来看，宏观调控政策要针对不同的住房需求从以下三个方面采取相应措施：

　　一、严格控制境外投机资金对国内房地产市场的炒作。央行在日前公布的《2004中国房地产金融报告》中明确指出，受房价快速上涨和人民币升值预期的影响，境外资金通过多种渠道进入上海、北京等热点地区房地产市场。我们要对境外投机资金炒作热点城市的房价保持足够的警惕，对他们一边唱空楼市一边大肆购置高档商业用房的举动更要有清醒的认识。境外投机资金来也匆匆、去也匆匆，他们对房地产行业的“虚假”需求和大幅拉高房价的手法，必然会对国内房地产市场的平稳运行产生极大的冲击。因此，相关部门应采取有效措施，通过各种手段依法打击境外资金恶意抬高国内房地产行业需求的行为。

　　二、对国内资金的投资性需求采取引导与调控并用的手段，以引导为主、以调控为辅。我国的房地产市场发展时间较短，人们普遍预期供需不均衡的状况在短期内难以得到根本解决。因此，在低利率和其他投资工具缺乏的情况下，这种预期催生了人们对房地产的“变异”性储蓄需求与投资需求。对于国内的这部分投资性购房需求应辩证地看待：既要认识到他们的“虚假”需求对房地产市场供求造成的负面影响，又切忌采取一棒子打死的粗暴做法。要积极引导这部分资金的流向，使其从对住宅的投资炒作转向其他领域，以充分发挥这部分资金对经济发展的促进作用，并在此基础上，对其加以适度调控。

　　三、对于以个人按揭贷款形式构成的住房需求加以合理引导。随着住房分配制度的取消和按揭政策的实施，房地产市场在低水平上的供需平衡被打破，原有的“隐性需求”迅速转化为现实需要。对于居民的真实居住需求，我们一方面要从政策上加以扶持，另一方面也要引导他们在充分考虑贷款风险和自身经济实力的基础上进行合理的房贷消费。