谁是商业地产主流？

　　从传统街铺到专业市场，再到产权式商城，从社区商业到购物中心，深圳商业地产的发展一直走在全国的前列。深圳未来两年将近200万平方米的供应量中，面积在6万平方米以上的大型购物中心不下十个，总面积将近100万平方米，比例在50%左右。大型购物中心和社区商业是商业地产的两种主要形态，到底谁将成为商业地产的主流呢？

观点交锋

　　社区商业和街铺这些商业地产形态在深圳已经非常成熟，深圳几大商圈无论是东门还是华强北基本都是以街铺形态存在的，但是真正代表深圳商业地产腾飞的却是中信城市广场、金光华广场和华润万象城等几个大型购物中心。应该说，mall的出现是商业地产发展层面的一次跨越，对整个商业环境的影响和贡献都是很大的。哪种商业形态将是深圳未来的商业发展方向呢？业内专家的观点莫衷一是。

观点一：政策支持街铺成主流

　　至祥地产总经理周玮认为，社区商业将成为商业地产的新亮点，原因在于：一方面是国家政策的支持，国务院在2005年颁布了《城市商业网点规划条例》，指出商业网点建设要在促进城市商业繁华的基础上，更加注重老百姓日常需求的商业和生活服务的设施建设，要把社区商业作为规划的重点。另外一方面则是市场的需求。深圳大批居住区的形成，需要社区商业的配套，还有就是从业态上来看，社区商业也更能体现便利性、实用性。从投资者角度来看，社区商业的风险也要小很多。所以说社区商业的发展潜力非常大。

观点二：细分化的mall空间更大

　　而同致行地产董事长王波则认为，社区商业缺乏强大的消费力支撑，尤其是采用销售后自营模式的社区商铺，就会形成无序经营格局，难以成为有效的社区商业的科学合理配套，所以社区商业的发展潜力有限。而随着人们生活方式的不断改变，以及私家车的普及，mall的发展具有广阔的空间。他以国外为例，指出在国外mall很普遍，而且市场需要细分，有百货也有销售家电、家居、花草这样的mall。王波还认为，深圳的mall看起来很多，其实是因为没有细分市场，定位不准确，才造成一些mall经营困难，其实mall应该是商业地产的发展主流。

观点三：各有市场可共同发展

　　美格行商业地产总经理张红卫认为，mall和社区商业是商业地产的两种主要形态，是可以共同发展的。因为它们的支撑力和消费者不同，两种商业形态是相互补充的。在深圳，大型购物中心肯定是有市场的，但要解决两个问题，一是政府部门要加强规划，要有合理的布局，比如说龙岗建那么多定位相近的mall，是缺乏消费力的。二是要解决好产权和经营问题，大型购物中心在销售上会有很多问题难以解决，而如果由发展商来自营，大型购物中心还是有很大的发展潜力的。社区商业由于是片区消费，有固定的消费群，所以有自己的市场，风险也不大，但现在商铺的价格一直走高，这对投资者是一个考验。还有社区商业要有意识地引导，在业态上相互补充才更有发展空间。总之，张红卫认为，这两种形态只要解决好各自的一些问题，都有很大的发展空间。

另辟蹊径 专业市场大行其道

　　在深圳商业地产中，除了大型购物中心和社区商业这两种主要形态，另一种以专业市场为基础的主题商场在深圳也大行其道，并且具有非常广阔的发展空间。

　　东方国际茶都以茶产业为依托，新银座瞄准高档服装批发市场，东门168看上干果市场……深圳还有大量以电子、建材为主题的商场，这些主题型商场在深圳商业地产中有很大的比例，并且具有非常好的发展势头。

　　美格行商业地产总经理张红卫认为，专业市场也是商业地产一个重要的组成部分，只要定位准确，专业市场发展潜力一般都比较大。他认为，做专业市场要解决好两个问题，一方面是定位要准确，这必须经过大量的市场调查，不能凭空想象，市场定位对了，业态找准了，项目就成功了一半；另一方面就是招商和管理都需要由专业的公司来做，因为专业市场对专业水平的要求更高，只有专业的公司才能保证它