房价为什么这样涨

　　10366元／平方米。据世联地产统计，这是深圳10月份新开盘项目的均价。这部由豪宅领衔主演的深圳楼市涨价大片，日趋走向高潮。包括波托菲诺天鹅堡三期、中旅国际公馆二期、观澜湖高尔夫大宅黄金岭三期、恒立听海花园、水榭花都三期等高端项目，带动全市整体均价一路狂飚。

　　有业界人士透露，全国对深圳的房价暴涨高度关注，估计明年会有政策出台打压。对发展商而言，这无疑是个坏消息，他们不得不考虑在这一轮狂热楼市中，如何准确定位市场，即赚个满堂彩，又能避免售楼处被砸。

　　11月4日晚8点，华侨城波托菲诺丹桂轩咖啡厅，在2005年中国房地产细节展组委会的策划组织下，来自招商、中海、华侨城、金地和美丽置地的企业代表集聚一堂，从发展商的角度，解读现在的深圳房价，分析未来的市场走向。

    理由一：深圳正进行城市功能分区

　　房地产市场不适应城市规划新格局，所以造成了深圳房价局部地区猛涨的局面。招商地产董事长秘书陈宇的观点，得到了到场几位开发商代表的认同。陈宇认为此次深圳房价的上扬，是中国房地产新一轮价格上涨期的开始，而上一轮的主要对象是新政前的上海楼市。深圳目前正进行城市功能的分区，这是城市发展到一定阶段的必然产物。例如关内关外的概念开始模糊，特区内的土地供应量被严格控制。这表明关外将承担起置业居住的功能，好像宝安中心区和龙岗中心城，现在就已经吸引了大批关内人士前去买房。福田的定位就是深圳CBD，南山是商业文化区，也有一定居住功能，罗湖就彻底打造成为娱乐商业区。但部分人不想住在关外，依然想住在福田或南山，所以在房价上的体现，就是现在福田和南山的房子在城市功能分区的影响下，大幅度上涨，相反罗湖的房价就没有太大的涨幅。

　　陈宇还指出，目前深圳房价与租金比依然在20倍以内的正常水平，证明房价的上涨还不会对楼市有不利影响。政府在部分区域的大手笔投入，整体提高其配套和公共设施，也是房价上涨的原因。

理由二：土地供应量始终是关键

　　美丽置地董事长欧阳祥山强调，土地供应量的紧缺始终是造成目前房价上涨的主要原因。

　　首先是土地供应量少，政府用强制手段，长期严格控制住宅用地的开发。而土地开发最少需要36个月的建设周期，就算现在政府马上开始城中村改造，最少也要两三年后才能见到房子。供应一旦不足，价格很明显就会上涨。而土地少，价格高的局面，又会促成市场的高端客户越来越多，从而再次推动房价，形成一个价格飙升的循环空间。同时，欧阳祥山说到，现在涨价幅度大的项目，一般来说都是社区建设成规模、居住空间充足的楼盘，像罗湖的一些单体楼并没有太大涨幅。这也说明，土地供应量一少，空间价值就会显现出来。中海地产副总经理黄希武也赞同这种观点。他分析，现在不能仅仅盯着房价上涨得有多么厉害，而应该认清项目自身的价值，是不是真的值这个价？他举例说，罗湖的一个项目有山景资源，广告也投放出去了，但销售并不理想；还有个别的高档盘，推出市场后的反响也不见得好。这说明高房价背后是有项目价值和实力支持的。

理由三：消费者依然理性

　　金地集团深圳地产公司总经理黄俊灿认为，存在就是合理的，深圳房价其实相对京、沪两地还是比较便宜的，而且深圳人的收入水平也能承受目前的房价。

　　说到房价高，其实主要是心理价位被打破，一时间还接受不了。宝安中心区，政府投资那么大，怎么可能保持原先的三、四千元／平方米的价格，上涨是理所当然的。深圳目前的产业结构也正在发生变化，利润较低的企业纷纷迁往内地，留在深圳的企业都是具有较好实力的。因此深圳人的购买能力还是很强的，5－10年的时间就能买套房了。

　　侨城地产策划总监李晓勇也认为，目前虽然房价在涨，但整个消费者的心理还是非常理性的。一个好项目有好的资源，优良的品质，能满足生活的追求，就理应受到追捧。深圳的人均消费能力是非常强的，对生活品质也达到了一定的要求。一些高端项目就是为满足他们对生活的追求存在的，因此高价也是无可厚非的。房地产市场本身就需要这种细分。

　　中海地产副总经理黄希武谈到，香蜜湖1号选房时，给每个客户只有3分钟的选房时间，但很多客户不到3分钟就选到了自己满意的房子，这说明消费者非常理性，购房前做了大量的前期工作。

未来：深港房价可能同城化

　　房价的上涨是综合因素作用的结果，是与深圳经济水平的发展息息相关的，在座的几位开发商代表对此深表认同。那么房价还要涨到何时？政府会有政策打压房价吗？招商地产董事长秘书陈宇认为，现在房价处于调整期和心理价位的打破期，一旦新的心理价位形成，又会形成相互价格竞争的局面，因此短期来看，房价还会上涨。

　　华侨城地产策