来源：南方plus

受年初新冠肺炎疫情影响，房屋租赁市场特别是长租行业被按下“暂停键”，市场热度也随之下降，由此带来的连锁反应对租赁市场产生深刻影响。据贝壳研究院日前发布的2020年租赁市场十大关键词，“租金下降”排在首位，重点40座城市的平均月租金为37.8元/平方米，同比下降9.9%，各线城市租金水平均有相对下滑。

事实上，租赁市场需求缩减或推迟，带来了长租公寓出租难度增加、空置率提升，“暴雷”时有发生，对房东和租客的权益也产生了影响。

租金下降近10%

据贝壳研究院数据，2020年全国重点40城平均月租金为37.8元/平方米，同比下降9.9%。一、二线城市同比降幅均达4.0%，三线城市同比下降1.5%。贝壳研究院认为，上半年的疫情对大部分企业以及各类商户产生了冲击，致使原先应返城的流动人口减少，而一、二线城市的租赁需求中外来流动人口占比更高，住房租金下降幅度较大。

南方+记者发现，包括北京、广州、杭州、成都、武汉等一大批一线和热点二线城市，平均月租金均呈现下行，其中北京月平均租金82.8元/平方米，在所有城市中最高，但同比下降3.4%，广州月平均租金42.9元/平方米，同比下降6.2%。苏州、武汉、青岛、南昌等城市，月平均租金同比跌幅超过8%。

不过，并非所有城市租金都在降，四大一线城市中，上海深圳平均月租金分别为79.5元/平方米和78.4元/平方米，同比分别上涨4.5%和0.2%。二线城市中的厦门和福州，租金水平同比也有上升。

与租金下降同时发生的是“租房降级”，特别是一线城市月均支出和租住面积均缩减。

根据贝壳研究院数据，2020年，一线城市租客套均支出同比下降5.8%，一方面因为租金水平下降，另一方在于租客租住面积下降。2020年一线城市60-90平方米的房屋成交占比同比去年提高了3.7个百分点，60平方米以下的房屋占比则基本持平，90平方米以上的房屋占比均小幅下降。部分租客因受疫情的影响，会选择工作周边的小户型房屋，以减少公共交通的出行，租金成本下降则推动了这种趋势。

租金收益率走低

租赁市场变化也在影响业主房东的心态。贝壳研究院数据显示，今年全国重点40城新增房源挂牌均价为38.3元/平方米，同比下降7.2%，近九成城市业主预期均呈现下降态势。

从租客议价空间数据来看，七成城市议价空间上涨或持平。由于疫情导致的阶段性空置房源的大幅增加，业主出租房屋信心减弱，持续下调预期租金。虽然随着疫情防控的好转，市场上空置房源逐步消化，但业主预期恢复到去年的水平仍需要一定时间。

从租金收益率来看，今年前10月，全国40城平均租金收益率为1.9%，同比下降了0.1个百分点。　　

贝壳研究院报告称，2018年11月以来全国租金回报率整体呈现下滑趋势，八成城市租金收益率保持下降。主要原因是由于租金下降、房价上涨所致。租金收益率下降的城市中，超五成城市是由于租金下降、房价上涨，超三成是由于租金降幅超过房价降幅，近一成是由于租金涨幅小于房价涨幅。

向承租人市场转变

贝壳研究院认为，受疫情影响，今年租赁市场整体呈现“低温”态势，相较于买卖市场，今年疫情对租赁市场的冲击更大，需求弹性不足，市场不断向“承租人市场”转变。

同时，疫情也触发机构化租赁风险，改变了机构化租赁行业格局，行业加速优胜劣汰，集中度会进一步提升，企业重新审视自身的经营合规性以及运营能力，聚焦能力建设。随着疫情影响的减弱以及防控措施的常态化，明年租赁市场有望逐步回暖，在疫情不反复的情况下，明年春节后租赁市场热度有望提升，租赁需求回升。

对于今年以来长租公寓不断发生的“暴雷”事件，贝壳研究院认为，租赁市场管理和资金监管政策的推出，会推动长租公寓企业进一步审查自身经营的合法性，对使用“长周期预收”资金作为主要经营资金来源的长租公寓企业，面临加速“去杠杆化”，倒逼租赁企业提升资金链管理以及精细化运营能力。长租公寓企业调整精细化经营模式、聚焦单店盈利是行业健康发展的必然趋势，一是规范资金使用制度，审查自身合规性，二是做好“以出定收”的成本管理，精细化运营保持稳定健康的现金流。