热点一：业态会有什么变化商业市场敏感度如何

　　深圳市零售商业行业协会会长花涛表示，按照WTO协议，中国零售业已经于2004年底全面开放，因此深圳本土的零售品牌，为了应对入世的挑战，都在2005年加快了开店速度，纷纷抢占网点资源，这就使得市场对商业物业的需求变得非常急迫，有利于2006年商业地产的发展。

　　他估计未来3——5年内，深圳商业还将有高速发展，更多百货和大型购物中心将出现。其中有三大因素：一、本地人在本地的消费强劲；二、不断有更多的外地人来本地消费；三、深圳的商业正在向外地开拓发展。由于深圳市政府可能对总部设在深圳的商业企业采取了一系列的扶持政策，鼓励深圳企业走出深圳，这不仅带动了深圳商业的发展，更为深圳乃至珠三角地区的产品提供了其他的输出渠道，增强了深圳商业的资金流、物流、税收，而商业品牌的效应也日益明显。但他也提出，深圳的商场应该进一步来细分市场，把握好自身定位，而不是一味大打价格战来吸引眼球。

　　香港创基集团董事长沈永年的观点是，深圳的商业市场仍然很大，深圳的优势就在于消费能力强、善于创新，相对京、沪两地来说，市场更加成熟，成本也较低。眼前深圳商业市场要做的，就是要深化自身定位，去细分市场，因为有这样的市场需求。好像买100送50,一年四季都是这个方式，并不是明智之举，在这一点上，深圳的商业应该学香港，不仅仅是血拼价格，而是着眼于定位，错位经营，满足不同的需求。

　　热点二：供应量加大市场前景如何

　　有观点认为，目前深圳商业推盘量过大，中心区即将出现三个大型购物中心，龙岗也在着手打造大型MALL，市场前景并不乐观。

　　对于这类观点，拥有商业地产运作经验12年的深圳市美格行总经理张红卫认为，“供应量”这个词本身就值得商榷，“供应量”更多是针对销售来说的，但是从2005年深圳商业地产形式来看，产权分割再销售已经不是未来的发展趋势，长期自主经营已经成为商业地产的主流模式。

　　“如果今年的‘供应量’有200万平方米的话，我估计最少有150万是只租不售的。”张红卫表示，只招租不销售的商业面积只占总推量的80％。随着产权分割销售的弊病日益凸显，商业地产都开始向低回报的长期经营模式转型，投资人的实际回报率由前两年的6％－8％，下降到现在的5％左右。从原来商铺面积全部销售到目前仅有20％的销售面积，体现出深圳商业地产发展的理性。

　　深圳市零售商业行业协会会长花涛的观点是，深圳商业的消费市场主要有三方面，首先就是本地长期居住人群的消费，还有很大市场空间，关键是如何满足他们的个性化需求，第二部分就是外来的商务和旅游等客流，还有就是开连锁店，让深圳品牌打入外地市场。后面两个方面的消费市场是未来深圳商业的巨大潜力所在。“中心区即将出现3个购物中心，很明显就是针对外来客流的，中心区将是深圳的政治和经济中心，如果仅盯着本地消费人群，这无疑会让中心区商业发展受限制。”

　　深圳商业最急切要做的就是主动细分市场。对市场有准确的判断，精确的定位，做足定位，才是商业今后的发展的关键，也是企业生存、发展的必由之路。

　　热点三：2006年如何投资商铺

　　哪里最具投资潜力

　　近年来，商铺的投资价值已经被越来越多人认识到，尤其是在2005年，吸引了不少的社会闲置资金，掀起了商铺投资的小高潮。

　　“坦白讲，2006年是投资商铺的最好时机。”在深港两地有多个商业地产成功操作案例的香港创基集团董事长沈永年，相当看好明年在深圳投资商铺。“在香港，商业物业价格一般是住宅的10倍。”而且以香港一个拥有七八百万人口的城市来看，深圳近1200万的人口注定需要更多的商业支持，与香港目前的商业来比，深圳的商业密度还远远未够。深圳，在香港人乃至国际商业机构的眼中，是一块试验田，是一个投入少，但收益快，且创造品牌最好的地方，深圳这个商业大舞台所拥有的优势是上海等其他城市无法比拟的。深圳的商业经营成本比起香港、上海、北京任何一个城市都低，但深圳强劲的消费力使得深圳的品牌可以迅速成长起来，然后向其他区域辐射。

　　沈永年认为，应该在最繁华的地段，买最好的商铺，他更看中长线投资。“例如像东门的这些铺位，5到10年之后，肯定还会大幅升值，因为现在深圳整个商业发展的趋势是好的。”

　　而有多年深圳商业地产