“炒楼”增值税？提高定金

　　以避毁约去年以来，随着房价的快速上涨，卖方违约的现象时有发生，特别是今年“五一黄金周”以后，出售的人捏着房子待价而沽，恶意违约的现象也日益增多。

个中原因是房价上涨带来的利益使然。卖方违约现象有几种表现：一是不断反价。要价一升再升,最终导致买方无法接受而致交易流产.二是受利益驱动而毁约。在二手房买卖过程中，从签署合同到办完所有的手续需要一个较长的过程。期间，房价上涨可能会超过违约金的数量。有的卖方看到可以卖到更高的价，不惜丢掉自己的诚信，宁愿支付违约金也坚决不卖了，随后以更高的价格转卖给其他买主。不完全统计，今年以来，因业主违约而引发纠纷和仲裁的数量接近200宗，较去年同期增长10%以上。

　　业主毁约的原因在于违约的代价小于房价的上涨收益。当违约金跟不上房价上涨的脚步时，即使已经签了合同、收了定金的房子卖方也会临时变卦。目前，二手楼买卖中，定金的数量一般是一至三万元。在房价持续上涨的情况下，定金约定过低不足以保证房地产转让合同的履行。合同法的定金罚则对违约者的处罚是双倍返还或者没收定金，建议买房者不要为了少交定金而吃了大亏，定金金额应该加高，把定金的数量提高到一定的额度能够使自己的权益得到有效的保证，这对守约方没有任何损害，双方履行合同后，定金可以折入房款。

　　而卖方违约将给自己带来诉讼麻烦。房价不断上涨，几乎是一月一个价，甚至一天一个价。这样，很多出售房子的业主就开始毁约。卖方不愿意按照合同价售房，而想以更高的市场价格卖给别的买家，而原本的买家因为交了定金签了合同，自然就要求赔付，这其中有些还涉及到了中介佣金的问题。三方签订的居间合同一般都会约定，如果双方违约，则由双方支付佣金，如果单方面违约，则由违约方支付中介方的佣金。因此，卖方违约除了要双倍赔偿定金外，还要支付相应的佣金。由于这期间会产生一些争议难以达成共识，大多数的纠纷会通过仲裁和诉讼的方式进行解决。因此，取证、诉讼、调解、执行等，要花费很多的时间和精力，使违约者得不偿失。

（创辉租售总经理 林凤辉）

　　据香港《文汇报》24日报道，该报从北京权威人士处获得消息，国家税务总局将于近期“精确制导”对一些房地产投资过热城市的房地产转让收入强制征收所得税，以抑制房地产市场的投机炒作行为。北京、上海、深圳等城市首当其冲，是强制征收的重点城市，预计会对以上城市的二手房交易产生巨大影响，深圳业内在接受本报记者采访时认为，如何真正征得个人所得税尚需具体配套措施，否则征税前景不容乐观。

不缴所得税 不办房产证

　　据《文汇报》报道，“国家税务总局将于近期宣布，对此前已颁布但基本未执行的‘房产交易增值收入征20%税’的政策将强制执行，其中近年来房价上涨强劲的10多个城市，将先行强硬执行”。具体措施为国家税务总局将与其他部门联合对自住年限不到两年的住房转让收入的增值部分“强制”征收20%的个人所得税；如房产原值不便确定，则按全部转让收入的一定比例征收，这个比例大概在2%-5%之间，将由各地方根据实际情况自行确定。

　　据了解，“中央将要求这些地区的税务部门与房地产部门联合，在房产转让交易达成同时完成征税，不缴纳所得税，则不予办理房产证（过户手续）”。

目前存在逃税黑洞

　　本报记者昨日获得这一消息后，迅速致电深圳市国家税务局进行求证，但并未得到确切答案。但某位业内知名人士称，通过近日的“国六条”等调控迹象来看，并不排除强制征收个人所得税的可能。

　　该人士分析认为，房产增值部分征收20%的个人所得税的规定在深圳早已有之，但并未真正实行，目前市场上存在多种手段来规避该项政策，“阴阳合同是手段之一，业主为了规避个人所得税，一般会签订两份合同，一份是真实成交价格的合同，另一份则是报税用的合同，后者的价格往往与原始价格一致或并无太大增值，因此税务部门就无从征收。”

　　一位地产媒体资深记者认为，政府想要强制征收20%的增值部分的个人所得税，必须先要建立一套完善的房产价值评估体系，目前的评估大多数由中介公司或其他非政府机构做出，“如果中介公司报什么样的价格政府都认可的话，那么所谓的强制执行将无从谈起”。

或对二手房市场产生消极影响

　　某地产公司老总在电话中对记者说，假如真正实行该项政策，将对深圳三级楼市产生一定消极影响，最起码这一消息会对业主产生