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  • 房价涨至焦灼:广州深圳上海北京四城变奏地产曲
  • 2006年05月29日
  •     土地供应充足与否,市场需求是真是假,地方政府调控偏紧还是偏松,所有这些在去年地产调控中令人头痛的问题,又一一卷土重来

      北京上海广州深圳,四个堪称中国经济四大引擎的标杆城市,一段时间以来,同时迎来了房地产市场的升温,这不能不引起人们的关注和探究。在四地房地价格上涨的背后,有着怎样的同与异,各自的动力机制和发展趋势又将如何演化。

      “北京速度”

      4月15日,位于北苑地区立水桥附近的“明天第一城”五期开始认购,均价超过7000元/平方米。就在一个月前,该项目的四期售价还只是5980元/平方米。而在去年10月份该项目刚开盘的时候,其均价也不过是5200多元/平方米。

      短短的半年时间之内,“明天第一城”的房价就上涨了近2000元/平方米。而这还是个以打造京城低价房著称的地产项目。

      4月9日,为期4天的北京春季房展在国贸落幕,每天平均5万人的参观人次,意向成交房源近2000套,意向成交额突破14亿元。即便挤掉开发商在展会期间“蓄水积流”的水分,这个成交金额仍比去年同期的春季房展要多出许多。

      对于京城众多有购买能力的买房人而言,买房也已经成为一大难事。一些热销的项目连夜排队也未必能买上,还有不少项目想挑个好点的户型都要托熟人找关系。

      北京统计数据显示:今年一季度北京住宅均价7168元/平方米,去年同期均价6235元/平方米,同比上涨约15%,比去年全年均价上涨448元/平方米。而此前北京市建委等四部门发布的1~2月份北京房市运行情况统计也显示:1月到2月北京商品期房均价上涨了17.3%。

      北京四环以外及郊区房价的涨幅最为明显。在通州区,很多楼盘的均价都已经突破5000元/平方米的关口。而临近通州的管庄地区,“东一时区”二期开盘价格已经由一期时的4800元/平方米涨到了6000元/平方米;双桥温泉东里小区的二手房都从去年的3500元/平方米,上涨到现今的4800元/平方米。这种上涨的大幅度,被一些业内人士称为房价上涨的“北京速度”。

      对于今春北京房价的上涨,SOHO中国联席总裁潘石屹难掩惊讶的表情:“从目前来看,北京住宅价格上涨速度有点太快了,有出现泡沫的可能性。”

      就连“开发商的忠实代言人”华远集团董事长任志强,也忍不住发话:“这一轮的房价上涨是个危险的信号,但愿房价的增幅不要太快了。”因为他认为,最大的危险在于,当这些市场中的波动与政府提出的目标相背时,则可能迫使政府采取更加严厉的措施来调控市场。而起于2004年的地产宏观调控,初衷正是为了抑制不断上涨的房价。

      更多的人在担心,北京是否会步上海的后尘。

      显然,更严厉的调控措施并不是地产商们愿意看到的结果。那么,今春的北京房价飞涨,其真正原因是什么?意味着地产宏观调控的失败吗?到底是谁制造了房价上涨的“北京速度”呢?

      房地产战略咨询顾问王志纲认为,北京房市的火热,其实是由买房人的恐慌性消费、超前消费和投资型购买共同促成的。事实上,当建设部的官员不再宣布新的宏观调控政策时,市场就趋于稳定,观望期也就结束了。

      但北京大学城市与区域规划系教授董黎明却认为,这是一个卖方主导的不属于完全竞争性的市场,地产商人为囤积土地,减少供应,抬高价格,才是房价上涨的主要因素。

      天相投资顾问地产分析师段海瑞在接受本刊采访时则认为,地产开发的进程缓慢是造成房市火热的重要原因。他分析说,“招拍挂”以来,政策因素导致土地进入市场步伐放缓,加上宏观调控,地产投资增速下降,拆迁政策的改进也在客观上造成房地产开发进程减缓;而另一方面,银根对房地产行业的紧缩没有得到根本性改善,房地产信托受到整顿,房地产业整体资金紧张。

      在房价的一片上涨声中,4

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