事件：

　　　国税总局发布《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（下称《通知》），进一步明确房地产开发企业土地增值税进行清算式缴纳的适用范围，以扭转目前以“预征”为主的土地增值税缴纳现状。我们对此评论如下：

通知内容：

　　　细化了土地增值税清算办法，达到以下条件之一，主管税务机关可要求纳税人进行：1、已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85 ％以上， 或该比例虽未超过85 ％，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；2. 取得销售（预售）许可证 满三年仍未销售完毕的；3. 纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。4. 省税务机关规定的其他情况

评论：

　　　1、政府调控房地产的思路十分清晰，一方面增加普通商品房、中低价、中小户型商品房的供应 量，另外一方面，抑制高档商品房的供应和需求，这个政策就是对高利润率商品房项目利润的调整，减少开发商的利润，提高政府的税收；政府也许认为目前房地产开发商的利润率普遍较高，按实际征收会提高税收总额，另外也可以抑制房地产开发商过高的销售价格和过高的获利水平。

　　　2、对企业的盈利影响有限，原因有二，一是大部分开发商目前拿地成本较高，所以需要缴纳的土地增值税不高；二是该税项为地方税，所以各地方执行起来仍然难度较大，另外如果实际清算获得的增值税总额低于按销售额预征，则税务局可能仍改变税收办法。

　　　3、对开发项目利润率较高的公司影响较大，换句话说对土地储备较早的公司影响较大；

　　　4、总的来说，对房地产公司的利润的负面影响大致为5%~10% 之间，个别企业影响在10%~20%； 对NAV 的影响，短期来看，大致降低NAV5%~10%；

　　　5、会鼓励开发商向中低价位、普通商品房开发转移（抵扣计算方面的20% 优惠政策）。

这两年主要的政策汇编：

　　　抑制供给：土地紧缩政策；信贷紧缩政策；严格税收征管；征收土地增值税；加息、提 高自有资金比例、不得以土地抵押贷款；90 平方米70% （短期）；提高外资 进入门槛；

　　　抑制需求：二手房交易征收营业税、所得税、契税提高；期房限转；外资购房限制；首 付款提高到30%；第二套房首付提高到40% ；购房按揭贷款必须低于月收 入50%；

　　　增加供给：存量土地不开发两年收回；增加中小户型项目比例；经济适用房90.平方米 以下；增加中低价商品房供应；

　　　规范市场：土地出让金收支两条线管理；土地招牌挂；规范外资投资房地产和限制外汇 购买房地产；规范银行信贷管理。

计算增值税方法：

　　　土地增值税一般可以采用速算扣除法计算。即：计 算土地值税税额，可以按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以 速算扣除系 数的简便方法计算，具体公式如下：１、增值额未超过扣除项目金额50％：土地增值税税额＝增值额×30％２、 增值税额超过扣除项目金额 50％，未超过 100％：土地增值税税额＝增值额×40％－扣除项目金额×5％；３、增值额超过 扣除项目金额 100％，未超过 200％：土地增值税税额＝增值额×50％－扣除项目金额×15％；４、增值额超过扣除项目金 额 200％：土地增值税税额＝增值额×60％－扣除项目金额×35％；公式中的 5％、15％、35％分别为二、三、四级的速算扣除系数。