中央第三次房地产调控即将于“两会”后展开,其重点将从06年“限制投资”与“增加转让成本”,转变为“增加供给”和“调整供应结构”。那么,增加供应量,对于深圳房地产市场而言,是否真能如市民所望,把楼价压下去呢?以下略作分析:
首先,从开发住宅的源头:土地因素分析。由于深圳可开发住宅用地较
少,二线关内政府已连续七年未出让大宗地块。未来的土地供应政策必然还会以"价高者得"为原则,现在政府制订的拍卖底价甚至高过开发商投标时的开价!在深圳转让一幅同等条件土地的实际价格,可能是全国最高的。地价不跌,楼价如何跌?
其次,大量直接投资,将推动城市物业价值高企。深圳市政府换届以来,在地铁、公路交通、楼堂馆所等直接投资高达数千亿之巨。一来与大运会政绩有关,二来与香港“一体化对接”因素有关,第三可能与争取“直辖市”地位有关。建特区20多年积累的财政储备,在未来五年内将迅速形成直接投入。城市面貌的转变,流通资金的大增,直接推动各个消费领域价格上涨,非独楼市。
第三,中央调控措施一但于四月份出台,根据应对惯例,开发商会不约而同选择以“推迟开盘”来应对调控。那么如去年一样,购房高峰期“五一”市场可售项目将再次紧缺。这将非常有利于已开盘项目大幅调高尾盘价格。预计可售项目最少的罗湖和盐田两区,今年新开盘项目的价格会有一个较大的补涨,象盐田梅沙片区的商品房价可能会翻一番。
最后,新房价格相互攀比,开发商疯狂提价.在一手房供应少,价格持续走高的心理预期影响下,各区二手放盘量肯定会大幅下降,即使手中握有多套房产,业主也会大幅调高挂盘价。年后,福田区二手放盘价格都已超过10000元/平米,南山侨城南一带的二手楼放盘价格甚至高达20000元/平米。
假使2007年深圳房价继续领跑全国,必会在高位出现成交量巨减局面!因为炒楼者,多半不敢在如此快的涨幅局面下继续高位接盘。则由此将分流溢出巨量投资性资金进入新的目标市场:深圳周边城市如东莞和惠州。预计投资房产热,将推动以上两城市房价联动上涨约50%左右(因两城市楼价基数较低)。
笔者认为:
如果深圳市政府真要控制房价,那么,"放开二线关、扩大城市面积、限房价出让土地、回收多年不开发地块、推动旧城低容积率老住宅区改造、提高特区内购房首付至五成"等诸多增加供应量的措施和手段,必须在短时间内密集推出,不给开发商和炒房者以从容应对之机。
同时,要严令要求相关规划国土、物价等责任部门,按“限房价涨幅”为条件签定目标任务责任书。否则,一切按步就班的依“程序”来定,在各路资金汇聚,土地供应量又是全国最少的深圳,钱多房少,房价如何能下跌?
不过,即使本届政府真有意抑制房价快速上涨,由于政策出台早已严重滞后,加之各利益部门执行上会否继续“打折扣”,假使管理体制上的"盲点"不能清除,那么实际执行的成效必然不会尽如人意。
目前,深圳地产界的业内人士普遍认为,在诸多利多因素支撑下,深圳房价将以年均30%以上幅度涨至2011年,直至与香港的楼价比达到1:3左右,才会在某些全局性利空影响下,出现一轮真正的较大调整。