- "双限双竞"政策分析 及其对楼市影响
- 2007年03月15日
- 起源
2006年“政策调控”再次成为房地产市场的关键词，其中以国十五条中，关于“90/70”严格限制中小户型供应量的政策最受关注，并成为以深圳为代表的房价上涨过快城市的调控政策主要依据。
2006年11月17日,广州市“金沙洲”4宗地块以住宅单位最高限价6500元/平方米，为保利、中海和富力地产等三家开发商所投得，“90/70”延展出的“双限双竞”这种新的土地出让方式逐渐成形。
有业内人士预计，广州“双限双竞”模式，如果实际效果有利于抑制当地房价，就可能成为未来几年内土地供应的主导模式。
以下，将对这种土地出让模式下，市场环境会发生哪些变化，开发商如何应对等问题试作分析。
“双限双竞”政策背景与回顾
自2000年后，原来的以计划式供应配合一定数量的市场商品房和单位集资房为特征的住宅供应模式，出于拉动住宅消费需求考虑，转为通过“市场化”供应解决城市居民住宅需求的“单轨制”模式。由此房地产业开始迅猛发展，各主要经济发达城市的房价开始一路上扬。
以城市化进程发展最快的深圳为例，新增户籍人口数量远远超出原户籍人口，在城市投资、经济增长、人均收入等连续二十多年保持快速增长因素下，“物业溢价”规律促使城市住宅的市场流通价格，必定呈不断上扬格局。在供应“单轨制”条件下，地价与房价交替持续上涨，超过占社会绝大多数的中低收入人群经济可承受范围，从而引发较大的社会负面影响。
自2005年起，中央政府为保障和解决城市居民基本居住权，抑制房价上涨过快而引起的一系列负面影响，进行了包括加息、加税等一系列的干预市场措施。以2006年开始的“双限双竞”土地供应政策，对于增加小面积住宅增应，平抑高档住宅价格快速攀升的意图最为明显。
2006年5月出台的国十五条第六条规定：“要优先保证中低价位、中小套型普通商品住房（含经济适用住房）和廉租住房的土地供应，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70％；土地的供应在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的办法，以招标方式确定开发建设单位。”
由此，中央从房地产开发的源头——土地出让，以“双限双竞”为原则的新一轮调控展开。
2006年8月，北京市集中列出包括广渠路地块在内总规划建筑面积达68万平方米的三块限价地，但出于多方原因，这批土地一直未能进入市场出让。
同月，广州市推出两块限价地出让，因其住宅单位最高限价高于周边商品房均价达1000元/㎡，遭到各方质疑而延后推出。
2006年9月18日，珠海市国土资源局挂牌出让的一块地列出强制性要求：“住房销售价格不得超过1800元/平方米，小区内90平方米以下户型比例不得低于90％”。后因该地块位置过于偏远遭到质疑，无一单位应标。
直到2006年11月，广州市“金沙洲”四地块的成功出让，才让“双限双竞”政策首宗土地出让成为现实。
与“广州模式”相比较，深圳市政府在2007年土地首两次土地出让中，并未以“限价”为条件，而是硬性规定开发商品房建筑面积90平米以下单位要达到95%，还需提供相当数量的单位无偿交由政府分配，此举一出，连续两次因开发商竞标价低于政府底价而流拍。
由此可见，“限价、限户型”土地供应政策的执行，在具体出让细节条件上，一定结合当地市场的实际情况而定，否则有曲解政策，与市场化原则背道而驰之嫌。
“双限双竞”将成为未来土地供应模式的主要特征
1、“双限双竞”可望延缓房价增长预期
广州市“金沙洲”四块土地出让的先决条件，是政府限定开发商项目必须1年后限时面市，最高单位售价不能高于竞标价格。这在一定程度上降低了人们对于拍卖地块周边商品房未来升值幅度的心理预期，配合打击炒房的“五年内转让商品房征收5%营业税”规定，那么介入到此区域的楼市“投机者”数量锐减。使购买房地产的自用属性增加，“泡沫”成分有效减少，这对于平抑楼市投机、缓和社会矛盾将起到直接的促进作用。
2、“双限双竞”政策正在各地得到落实
根据国十五条相关规定，“双限房”能否落实，将成为对地方政府的一个重要考核目标。以广州为代表的各大城市，纷纷出台关于促进中低价位、中小套型住宅的相关措施规划。
广州市在其公布的住房建设规划中，明确规定了“双限双竞”地块将占未来五年土地市场供应的43%。北京市国土资源局在“两限普通商品房”政策研讨会上，研究制定了“两限普通商品房”土地供应方案。上海市“十一五”住房建设规划中，明确规定要“优先保证中低价位、中小套型普通商品住房（含配套商品房）的土地供应，其供应量不低于居住用地供应总量的70%”。
深圳06年9月颁布了“十一五”住宅建设规划，相对其他城市来说，发展政策性住房的规定更为详细，执行依据
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