新豪方

终止楼市逼空深圳急需要第3次解放?
2007年04月12日
两次解放：新矛盾又摆在深圳人面前

　　1949年10月25日，解放军解放了深圳陆地区域。1950年4月18日，又解放了海上各岛。

　　20多年后，邓公在南海边划了一个圈，深圳迎来第二次解放。1979年3月，宝安县改为深圳市，1980年5月设经济特区。

　　一次是政治制度的解放，一次是生产力的解放，深圳因此获得了翻天覆地的变化。但是，矛盾总是永恒的，新的矛盾又摆在面前。

　　■县区的体量与大城的当量：深圳急需第三次解放

　　作为中国大陆第4大经济体，以及物流、高科技、旅游、过境口岸、金融等的中心城市之一，深圳不到2000平方公里的面积，相当于一个小县的地域面积，在上海、北京、武汉、广州、成都、天津等城市管辖的区中，比深圳大的比比皆是。

　　深圳因此成为中国大陆人口密度最高、单位土地产值最高的城市。也就是说，深圳以一个县的地域面积，干成了一个特大城市能够干成的事。县区的体量与大城的当量，这是成绩、光荣，也更是矛盾与尴尬。

　　【房价恐怖：收入下降18%、房价上涨67%】

　　连续三年的两会上，“新三座大山”都成为了热点话题：住房难、看病难、上学难。住房商品化、教育产业化、医疗商业化被戏称为“房改把百姓腰包掏空、教改把家里二老逼疯、医改提前给你送终”。

　　而在深圳，表现最突出的是房价。2004年，深圳房价为5980元/平方米，而到了2006年则上涨到了10000元/平米，两年间上涨了4020元/平米，幅度达67%，如果计算杆杆效应则为335%，在局部区域，上涨幅度更是可以用恐怖来形容。

　　而根据政府公布的数据，2004年深圳人均可支配收入为27596元，而2006年深圳居民人均可支配收入22567元，两年内下降了5029元/年，幅度为18%。

　　一方面是人均可支配收入下降18%、一方面房价又上涨67%，再加上物价的上涨，深圳人面临的购房压力可想而知。如果按照100平米房产以2006的价格计算，那么总价为100万。

　　三口之家年可支配收入为67701元/年，房价收入比为14.77：1，平均来说，深圳人要把近15年的收入全部不吃不喝才能买得起一套最平均的住房，而这种房子，在关内已经难觅踪迹，其交通、生活成本又有所增加。

　　房价高，压力大，但是更给潜在需要购房者一极大的心理压力，现在买吧，觉得价格太高，不买吧，又觉得要是再涨不就更痛苦了，逼空行情就这样在深圳历史上第一次上演了，市民几乎被逼成了热窝上的蚂蚁。

　　【天下无地：市民居住路在何方？】

　　2005年，深圳当家人李鸿忠、许宗衡罕见地对外宣布：深圳人口已经突破千万大关，已面临土地资源、水资源、人口承载力、环境容量“四个难以为继”，而尤以土地资源更甚。

　　一是土地、空间有限，二是能源、水资源难以为继，所需水源、能源基本依赖外地供给；三是城市不堪人口重负，难以为继，按实际管理人口计算，深圳人口密度达到5487人/平方公里，逼近香港6000人/平方公里的水平，远远高出其它大中城市；四是环境容量已经严重透支，环境承载力难以为继，水环境污染严重，陆域水体已无剩余环境容量，造成水体水质严重恶化。

　　深圳上轮规划制定到2010年，人口规模控制在430万以内，而现在已到1100多万；规划到2010年全市建设用地是622平方公里，现在实际已达800多平方公里。

　　过去15年，深圳年均消耗土地35平方公里，深圳还有建设用地总量只有200多平方公里，而且几乎没有可供成片开发的土地。也就是说不到10年，深圳建设用地就消耗殆尽，将无地可用，深圳土地资源已到了非常紧缺的程度。

　　土地竟然已经异常紧缺，那么房价未来的态势就已经很明确了，还没有购房的市民的解决方案在哪里呢？
　　
　　■解放深圳：第三次超越

　　如果仅仅依靠深圳自身的力量，除非直接干预市场，或者说采取非常规手段，否则要使房价保持长治久安、贴近绝大多数市民的购房实力，几乎是一件不可能完成的任务，这也就是深圳的房价在政策高压之下，为什么还依然保持高速增长的主要原因。

　　2003年以来，特别是2005年以来，房地产新政更是史所仅见，限户型、征重税、提门槛、限价格、提期限等等，而国六条、国八条、国十五条纷至沓来。在政策繁多，房地产市场的生态已经不平衡。

　　恢复房地产市场的生态平衡不能以制造新的不平衡为代价。如何在新的视野下，以不制造新的失衡的方式来恢复房地产的生态平衡，则是半求今天要重点讲的。

　　人口基数大、城市化速度快等因素，都导致大城市房地产需求旺盛，但房地产的生产能力显然难以与需求的扩张保持同步。在本币对外升值对内贬值、流动性过剩的背景下，调控指向的土地紧缩、加税等措施，实际上