- 宅地续期试点 专家称使用权难达70年
- 2007年05月21日
- 国土部住宅地续期试点 征地农民生活水平不降低
国土资源部昨天就贯彻实施《物权法》下发通知,要求各级国土资源部门研究落实《物权法》提出的新要求,对于住宅建设用地使用权期满如何续期等问题,积极开展试点工作。
国土资源部要求,各级国土资源管理部门要更加积极地推进国土资源管理改革。加快土地登记发证的步伐,努力实现土地登记全覆盖。全面落实工业用地招拍挂出让制度,使招拍挂成为政府出让工业用地的惟一合法方式。还要积极配合劳动保障部门抓紧落实被征地农民的社会保障费用,确保被征地农民“生活水平不降低、长远生计有保障”。
同时,国土资源部还表示,要结合国土资源管理工作的实践,研究落实《物权法》提出的创新性要求,如住宅建设用地使用权期满如何续期、征地补偿中如何处理被征地农民既得利益、建设用地使用权如何在地表、地上和地下分别设立、建筑物区分所有权如何分割登记等问题,并积极开展试点工作。
此外,国土部还将《物权法》的配套立法。今年,将重点做好《确定土地所有权和使用权规定》、《土地登记规定》和《划拨土地使用权管理办法》等部门规章的制定。(中国经济网)
业内专家:住宅土地使用权年限难达70年
除了销售不畅的尾房、空置房外,一些新建商品房的开发土地实际上也已闲置了许多年,购房者买了这样的房子,其土地使用权年限已不足70年。而70年后,我们的房子又该如何处理?是被收回,还是有别的办法,业内对此看法不一。
受损调查
空置房住宅土地使用年限更少
70年年限是从开发商拿到土地使用权证算起,项目从开发到销售通常会间隔1至3年,这也就意味着住宅的土地使用年限减少了
根据相关规定,住宅土地使用权是从国家将土地出让给开发商起开始计算,70年为住宅土地使用权一次出让的最长期限。目前国家土地制度是以出让为主,即国家以出让的方式转让后,土地就进入市场流通。一般商品住宅从开发到销售,周期通常为1至3年。这也就是说,当购房者变为业主时,其拥有的有效住宅土地使用权根本无法达到70年之久。而很多时候,开发商由于受到资金不到位、周转资金匮乏、相关证件未办理齐全等因素的困扰,整个开发销售周期还将延长。倘若购房者购买之前,房屋已搁置了一段时间,买房人损失的土地分摊使用年限就更多了。
北京市建委公布的房地产信息显示,2004年北京市空置一年以上的商品房共计299.3万平方米。天鸿集团尾房超市提供信息显示,天鸿尾房超市目前对存量房的消化每年大约可达到200-300套,每套房产价格在20万-150万元之间不等,这些存量房多是空置3-10年的商品房,空置在5年以上的商品房几乎占到了60%.眼下,该集团对存量房的消化已成主业务。据该集团部门经理葛怀恩介绍,北京市专门做存量房业务的代理行极少,天鸿在这一领域的业务有继续拓展的趋势,从目前该集团业务量来看,空置房销售面积只占北京空置房面积的2%—3%.记者从多方了解中获知,在目前存量房交易过程中,买家对所购商品房的土地使用年限提出异议者甚少。葛怀恩对此分析认为,由于存量房本身就比在售商品房便宜,在价格上占有优势,通常为现售商品房价的85%-90%,类似于二手房,所以很少有人对房屋土地使用年限“较真儿”。
法律界人士在接受采访时普遍表示,目前这一问题的市场反应尚不明显。北京汉卓律师事务所律师秦兵称,因土地使用权使用年限而产生的咨询或投诉虽然有,但比较少。一方面是消费者法律意识的薄弱,另一方面还亟待出台相关的强制性规定。
损失承担
立项变更造成业主损失开发商须负责
需由土地管理部门代表国家重新与开发单位签订土地出让合同
根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第18条规定:土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的,应当征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准,依照本章的有关规定重新签订土地使用权出让合同,调整土地使用权出让金,并办理登记。
据了解,立项变更至少造成土地开发周期延长,使业主的“使用权”因此“缩小”。北京市英岛律师事务所副主任邓泽敏向记者解释,公民和单位对于土地的使用可以通过划拨、出让、转让的方式取得土地使用权;集体所有土地向本集体组织成员转让时,必须先通过征用手续转为国有土地。国有土地使用权自划拨或出让开始计算使用期限,而土地使用权应随地上房地产一并转移。
“如果立项发生变更的原因是由开发商引起的,那么损失的利益,自然应由开发商来承担。”秦兵表示。如果项目运作中途出现立项变更,比如由住宅变商用,则要由土地管理部门代表国家重新与开发单位签订土地出让合同,或签订变更用途
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