- 时寒冰:中国商品房没有任何投资价值
- 2007年09月25日
- 现在，我要明确地表述自己的观点：中国商品房已经没有任何投资价值。
商品房有三大功能：居住功能、投资功能和生产功能（用于生产）。鉴于中国的实际情况，通常人们一般忽略生产功能，重点谈论居住功能和投资功能。
商品房的投资功能正在急剧弱化。
不妨用一个具体的例子来说明。今天，
我到报社去的路上，有人给我塞了一份房产广告，里面介绍的一个楼盘在我报社附近，其中一套65平方米的商品房（毛坯房），售价是150万元。这套住房的价格在3年前用80万可以买到。正是这种涨速，给了开发商和中介公司等既得利益者，鼓吹商品房投资价值的底气。下面具体分析：
如果购买这个小户型，首付2成即30万元，余下的120按揭，贷款30年，那么，这个房子买下来，仅贷款利息就超过120万元。30万＋120万＋120（利息）＝270万元。而且，这个房子仅仅是毛坯房，装修还要花去10万左右。这280万元将成为许多人沉重的噩梦！
而且，中国商品房的平均寿命非常短暂。建设部专家指出：“国内商品房住宅土地年限是70年，住宅建筑规范设计的住宅使用年限是50年，但国内住宅的平均寿命却仅仅为30年。”就连地产界的著名理论家任志强先生自己也在其文章中说：我国目前的住宅建筑平均寿命仅为30年。大多数80年代初期建设的住房已面临着大量拆除的阶段，这也就是为什么我国的GDP已连续多年地保持着10%左右的高增长，但国民财富的增加却远远地低于GDP增长速度地原因。
房屋寿命短，主要是因为，现在的房地产市场是卖方市场，开发商占据主动，他们没有任何提高房屋建筑质量的动力（杭州某小区曾经爆出用毛竹替代承受重墙钢筋的恶性事件）。加之一些开发商本身就是皮包商人，有的做几年赚足钱后就移民国外去了，他们有什么动力去提高质量？
根据我国现有规定，新建商品房的竣工质量验收实行由开发商自行进行、工程监理资料备案制度，开发商只要出具《建设工程竣工验收备案表》就可以交付，质检部门的职责也从过去“直接核验工程质量”转变为对工程进行“竣工验收备案”。这一规定实际上在弱化政府部门房屋监管的力度，至于官商勾结因素就更不用说了。
另一方面，消费者在整个购房过程中与开发商所掌握的信息严重不对称，大多数购房者不知道自己所购买的房屋是否存在质量问题。加之开发商是按栋而非按户来进行工程质量验收，房屋出现质量问题在所难免。
即使房屋质量是可靠的，我国的商品房是不落地的，即住房与土地是分离的，只是依附于别人土地上的一个“空中楼阁”。不像国外，买房的同时也拥有了房子下面的土地。我们的房价凭什么与国外相差无几？我们这里的商品房用地只有70年。从这个角度来看，我们所谓的买房只是一次性缴清了若干年的租金而已。在这个周期结束后，我们的子孙后代又面临着新一轮被掠夺的命运。那些因为买了房就帮助开发商鼓吹、推动房价上涨的人，你们可曾想到自己子孙今后的苦难轮回？
除此，商品房的价值存在着一个天然的贬值因素，即折旧因素，现阶段由于房价持续上涨，折旧问题被忽略了。但是，等到房价停止上涨，随着时间的流逝，这个问题就会凸显出来。如果仅从折旧因素来看，一套住房在35年后价值只有当初的一半。
还有规划的问题，即有些商品房刚使用几年，由于城市规划的更改而面临拆除的命运，这种因素在目前是无法抗拒的。
另外，最近几年房价持续飞涨，已经透支了未来20年以上的利润空间，深圳市的房价更是在今年创下了5个月上涨70%的速度，房价与香港的房价相差无几。
除了房屋短命、房屋不落地、折旧、城市规划更改风险、利润严重透支五个因素，还有加息因素、政策调控因素、投资产品日益丰富因素等给商品房投资带来的风险，还有未来获利预期降低的风险、商品房本身具备的流动性差、变现差的风险等等，综合这些风险，我国商品房现在已经没有任何投资价值。剩下的只有赌、只有骗、只有官商之间的肮脏勾结、只有近似于传销的炒作，任何一个买房人在高价买房后，只能等待一个更傻的人从他手中接过风险。
现在的房地产市场已经成为一个妖魔鬼怪横行的巨大的传销场所，一个各种疾病、怪病交织的污秽的大妓院，只能靠鼓吹、欺骗来延续暴利，而那些最大的获利者就是握有权力或者能够与权力媾和的无耻之徒。这些既得利益者正在逐渐演变成一个置中国经济与中国人幸福未来于危险境地的黑恶势力或邪教组织。
现在，再从另外一个角度来看待这一问题。
倘若这个人手中的30万元不去买房，而是租房，同样在这个楼盘，65平方米的商品房（精装修房）租金不到2000元，一年下来是24000元。上海的房租一般是“付三押一”，即一次性支付三个月的租金，第一次多交一个月的房租作为押金。这个人可以留足
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