• 易宪容:论首付和利率提高对房市影响
• 2007年09月28日
• 央行、银监会27日共同发布通知，要求严格住房消费贷款管理。通知要求，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。此外，对于目前普遍存在的开发商囤积土地、囤积房源的投机行为，银监会也会重拳出击，从信贷的角度加以规范。这个通知早两天在市场上十分流行。这几天不时地有媒体打电话询问此事。通知的发布也此市场的流传真正的落实下来。 
  
  　　可以说，央行及银监会出台这个知道，是针对目前国内房地产市场价格全面快速飚升，是针对这种快速飚升的房价很大程度上与房地产市场的投资者大量便利利用银行杠杆炒作房地产有关而如何来遏制，是针对美国次按危机之后对中国房地产信贷可以导致的信贷风险的警惕。因此，央行出台其政策是在经济的逻辑之中。
  
      那么，这些政策的出台其基本内容是什么？它需要在什么样的条件下才能够真正落实及起到作用？如果这样政策能够实施对国内房地产市场将产生什么样的影响？我们可以从以下几个方面来分析。
  
      首先，这些信贷新政策应该包括以下几个方面的内容。一是将对购买第二套住房贷款的首付比例调整到40%以上，以此类推，购买第三、第四、第五套等以上住房的贷款首付比重进一步提高。二是购买第二套住房的贷款利率将不再享受以往的优惠利率，反之，购买第二套住房的贷款利率要在高于基准利率10%之上。以此类推，购买第三、第四、第五套等以上住房的贷款利率上浮幅度比10%还要大。三是用适当的信贷政策来遏房地产开发商普遍存在的“囤地”“囤房”行为。
  
      从上述的内容来看，其银行信贷新政策透露出以下几个方面的基本信息。一是该政策希望把住房消费与住房投资作一个区分。作为住房的消费，为了保证每一个公民的基本居住条件，政府不仅希望保障性住房来让低收入民众的居住权得到保证，也希望通过政府各种优惠政策让一些不能进入保障性住房的民众有能力进入商品房市场。因此，对于购买消费性住房的民众来说，无论是利率还是首付，政府都采取优惠政策。同时，这样做也保证国内房地产得以真正发展的根本所在。
  
      对于投资性住房来说，提高首付比重及提高贷款利率，让住房的投资者既然投资就得以市场法则行事，即投资者投资收益率只能是市场平均收益率。为此，投资者就不能享受消费者的购买住房的优惠，就得以市场利率来对待。这种是政策，也是中国未来房地产市场之方向。可以说，如果国内房地产市场在信贷政策上能够对消费与投资做出清楚的界定，那么目前房地产市场一些困惑的问题就会理清楚。正是这意义上说，央行在信贷政策上对投资与消费清楚的界定是目前中国的房地产市场得以健康发展第一步。在一定程度上，这种政策是能够遏制目前国内房地产市场炒作泛滥。
  
      但是，这里有几个问题必须解决，一是在界定第一套住房上如何来理解。比如说，第一套住房是以家庭为单位还是以个人为单位？第一套住房是以全国为范围还是以一个城市为范围？第一套住房制是以现在新信贷政策出台时点还是以往购买的住房也要纳入新信贷政策范围？这些问题界定清楚了，各家商业银行又是通过什么征信体系来获得这些信息？等。可以说，这些问题不清楚界定，对第二套住房的新信贷政策在实施就会存在不少困难。因此，央行及银监会还得对此有一个清楚的细则。对第一套住房更为清楚的界定。如果住房投资者要针对新的信贷政策有意来规避，那么国内各地房地产市场仍然可能有一个加速疯狂疯狂的行为。
  
      还有，提高第二套住房贷款的首付比重比提高利率所能够发挥的作用需要的条件还较多。就是房地产市场有一个比较有公信力住房价格评估市场。特别是二手房市场这个方面更多为重要。如果没有一个比较有公信力的住房评估体系，买卖双方完全可以合谋把房价任意提高而规避首付比重提高的政策。就目前国内二手房市场来说，同样是一个十分混乱的市场，据报道，目前这个市场的中介机构同样与房地产开发企业一样在拱抬房价。因此，就目前的情况来看，这样一个体系要确立产并非易事。当然提高第二套住房贷款利率可以起到作用会十分大。而且，提高第二套以上住房贷款利率的政策在拉大其差异性，购买住房的套数越多，其利率就越高。如果央行能够在利率政策上大做文章，对遏制房地产市场投资就能够起到较大的作用。还有，在对提高第二套住房贷款利率上，时间的时点要有一个明确的规定，即凡是购买第二套住房的贷款还没有还清的，再规定一个时间，然后在这个时点全部以新信贷政策利率来计算。如果由于利率的提高，就可能把一些投资者手上的住房赶上二手房市场，增加市场上的住房供给。
  
      在该通知中，文件明确重申了个人按揭贷款标准与诚信原则。即个人按揭贷款月供不