• 第二套房认定标准分化 影响调控力度
• 2007年11月02日
• 房贷新政隐现“空调”之忧
  
  　　以“人”为单位还是以“家庭”为单
  
  　　前期房贷还清后再办房贷是否该列入调控范畴？在央行联手银监会出台“第二套房”房贷调控政策一个月后，各家商业银行在如何认定“第二套房”上出现了严重分歧。没有统一的操作细则，导致政策执行不力，调控效果不佳，一度被寄予厚望的房贷调控隐现“空调”之忧。
  
  　　商业银行
  
  　　各打“小算盘”
  
  　　9月27日，央行联手银监会共同发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，对“第二套房”房贷提高首付门槛，这一政策出台后曾让置业者寄予厚望。《通知》出台一个月以来，各商业银行有关“第二套房”的认定标准陆续出台，但分化严重。
  
  　　根据业已披露的信息，建行将以户为单位认定“第二套房”，其中北京地区第二套房的贷款首付比例提高至50％。
  
  　　而浦发银行、深圳发展银行、招商银行、民生银行等均表示，以家庭为单位认定第二套房，存在认定难度。如果央行征信系统不能查证，由银行到民政、公安等部门去查证贷款人的家庭情况，操作难度太大。
  
  　　华夏银行上海分行、光大银行、交通银行则已明确以“个人”为单位认定“第二套房”。光大银行明确还清贷款后再申请房贷仍被视为“第二套房”；交通银行则认定，曾经通过银行贷款买房的借款人如果还清此前房贷的，再次通过银行贷款买房时仍然可以视作第一套住房。
  
  　　外资银行方面，渣打银行（中国）与花旗银行均以“个人”为单位认定第二套住房，花旗银行同时明确在第一套房贷款结清后再做房贷仍然视为“首套住房”。
  
  　　房贷业务
  
  　　银行利润贡献点
  
  　　刚刚获批经营人民币房贷业务资格的外资银行，在国内房贷市场的发展之快超乎想像。根据央行上海总部统计数据显示，仅第三季度上海外资银行新增人民币贷款220.3亿元，当中以房贷为代表的中长期贷款增幅最大，当季增加了97.3亿元，同比多增78.9亿元。这一数据表明，房贷业务已成为外资银行当前重要的利润贡献点。
  
  　　中国社会科学院金融研究所研究员易宪容指出，“只要房价上涨，住房信贷市场是各商业银行最为便利的盈利模式和工具。”易宪容认为，从这个角度看，银行基层部门当然不舍得“割肉”。
  
  　　调控政策
  
  　　应不留“后门”
  
  　　商业银行异彩纷呈的“第二套房”认定标准，使得买房人在实际操作中有很大的“活动空间”来规避房贷新政的调控作用。招商证券房地产行业分析师贾祖国指出，由于在实际操作中没有“第二套住房”的统一标准，“购房者可以用父母、兄弟姐妹、子女乃至配偶的名义购买住房，同时，购买者可以通过先全额付款再抵押贷款的方式进行买房操作，这样就避免了央行和银监会《通知》带来的影响。”
  
  　　此外，据有关人士介绍，由于确认第二套房的贷款情况主要通过央行个人征信系统查询，而目前上海尚没有一家外资银行加入央行征信系统，如果购房者第一套房贷来自其他外资银行，经办银行将查不到相关贷款记录。
  
  　　事实上，《通知》出台一个月后，市场仍对其中的“第二套房”如何认定争论不休，导致政策执行不力，调控效果不佳，这本身就值得各方深思，而政策出台后引起市场各方如此激烈的博弈也是近年来所罕见。
  
  　　围绕“第二套房”认定标准，各银行间的博弈主要有三重：一是各家银行之间的“单体博弈”；二是工、农、中、建、交五大银行和众多股份制银行间的“群体博弈”；三是内资银行和外资银行的“内外博弈”。这三重博弈交织在一起，核心是各类银行在制定执行标准时从宽不从严，生怕自己的细则过严而导致部分优质客户的流失，竞争对手会扩大房贷市场地盘。
  
  　　置业者期盼，调控政策在制定过程中应考虑出台后的可操作性，而不能留一个模棱两可的“第二套房”如何认定的“政策后门”，让银行观望不已，让市场无所适从，让百姓变得失望。