以前中介是百分百挪用客户楼款的话,现在是五成中介在挪用。 说深圳楼市崩盘不负责任,深圳地价不会降低,房价就不会猛烈下跌。―――中原地产深港研究中心总监张伟 中天置业事件曝光以后,各界都在探寻其中的来龙去脉,以及揭示行业内潜伏的深层病因。作为市民则更加关心今后通过房产中介购房是否安全,如何规避风险,中天的倒塌是不是深圳楼市走下坡路的信号?本报特别邀请到深圳地产中介的龙头―――中原地产深港研究中心总监张伟与奥一网友进行对话。 仍有中介采用中天方式 网友:中天置业“出事”后,直接导致深圳地产中介信用度下降。遭遇损失最严重的还是那些委托中天置业买房和卖房的业主,据您所知,深圳还有多少家中介像中天一样的运营方式? 张伟:肯定有,而且不止一家中介与中天置业一样的运营方式。当初中原地产1995年就提出银行介入资金监管,背景就是当时行业中中介挪用客户款项成风。今年年初,建设部和银监局出台政策,要求在房产交易进行中,银行介入监管房产中介客户的款项。这项政策出台后,理论上完全可以杜绝中介违规,但是实际操作中非常麻烦,银行也不愿意配合,导致在执行过程中很少有中介如此操作,这项政策名存实亡。 现在,深圳的房产中介市场上出现分化,一部分规范的中介寻找银行对客户楼款进行监管,而另一部分中介直接替客户保管楼款。如果说,以前中介是百分百挪用客户楼款的话,现在是五成中介在挪用。在房产中介内部有这样不成文的行规,如果中介销售人员说服客户将楼款保管在中介而不是由银行监管,这个中介销售人员得到佣金点数将提高。因此,不少中介销售人员都会极力说服客户将楼款直接放于中介公司监管。 这样一来,客户的资金就存在不安全因素。 担保公司政府监管不足 网友:目前二手楼买卖许多都牵涉到赎楼的环节,担保公司在其中起到作用。中天置业为何会一夜崩塌,业内人士分析其转折点大概是成立担保公司,而担保公司挪用了客户的楼款。由银行担任第三方,对买卖双方款项进行监管的方式在深圳有没有展开? 张伟:许多卖房者由于是按揭购房,房贷没有还清。而房产交易必须要还清所有房贷,也就是俗称的“赎楼”之后才能交易。由于房屋没有还清贷款,因此银行不会直接向卖房者发放贷款,因此就给担保公司提供了业务。而担保公司凭借与客户签订的全权授权委托书,可以轻易地将房款划到自己公司的账户下。业主即便知道挪用款项,即便告上法庭也打不赢公司。在这方面,我个人认为政府是需要承担责任的。因为在深圳担保公司这个行业,政府监管严重不足。在这里我提醒业主,在委托中介买卖房产,与担保公司签订授权委托书时一定要谨慎。 下一个倒台的是谁? 网友:中天置业关门大吉后,市民都在猜想下一个是谁? 张伟:还有相当的房产中介公司在走着中天的老路。在市场行情好的情况下,只要成交量保持相对稳定,那么就会有源源不断的资金进入,中介不至于发生资金链断裂的情况。但是当行业不紧气的时候,脆弱资金链就会出现破裂。要是老板将该钱挪用到股市这类高风险投资渠道时,风险就更被放大,一旦超过承受限度,那老板跑路就是必然了。不排除深圳在短期内出现下一个关门大吉的中介机构,他提出如果说下一个中介机构垮台,它需要满足两个条件:一是不计成本地大肆扩张;二是它在扩张过程中违规操作,比如挪用客户楼款,资金来源违规。 中天事件还有余波 网友:中天置业事件发生之后,对同行的影响有多大,主要集中在哪些方面? 张伟:中天置业事件的余波还会在未来相当一段时间内渐渐显露。因为中天置业内部上千号员工,许多人因为行业内部消息灵通的优势在参与炒房,手中握有多套房产的员工大有人在。但是现在,背后的大树倾倒,面临供楼压力又找不到出手机会的人情况就十分危险,难保情急之下不发生其它问题。中介人员自身投资房产已经是行业中公开的秘密了。 此外,中天置业事件让客户对于中介的信任度降低,对整个行业失去信心。前往中介机构看房的客户明显减少,许多客户就算是看好的房子也不愿意下定金。成交进一步减少,甚至跌到历史最低点,买房者和卖房者好像忽然蒸发了一样。不过从好的影响来看,中介行业好的资源开始向大品牌集中,人员、客户的资源。洗牌,让大品牌进一步稳定。 明年楼价上涨没有根据 网友:从今年下半年开始,中介市场开始从卖方市场转移到买方市场。许多购房者在宏观调控下开始采取观望态度,似乎那些热闹的买房者在一夜之间蒸发了。二手楼价格不仅增速降低,而且还有所下降。有人称,明年春节