目前开发商提供的种种优惠措施，似乎并不能对市场提供有效刺激，原因包括实际层面和心理层面。从实际层面说，首先过去两年房价的快速上涨过程中，尤其是在今年上半年的狂热中，普通市民的购买力被严重消耗，并且透支了未来的购买力；其次，银行信贷紧缩对市场冲击就非常剧烈；第三，开发商预期还是太高，定价偏高、优惠有限。

　　从心理层面来看，影响消费者购买的重要因素是未来预期，所谓“买涨不买跌”，消费者会想，虽然现在感觉房价是快跌到地板上了，但是谁知道地板下还有没有地下室？目前市场仍处于浓厚的观望情绪中，消费者还需要时间来观察和判断。

　　这种情况下，营销、折扣没有取得预期就不能理解。那么，如何才能找到一个行之有效的办法？在笔者看来，要么不降价，要降就要一步到位。不降价的前提是，最初定价合理，现在不是贪图利润定高价的时候。只要性价比高，切实给了消费者足够的实惠，不用打折也卖得好，反之，玩“定高价再打折”的游戏，没人会买账。

　　对于降价，大部分开发商是采用渐进的方法，今天开盘先提供点优惠，发现卖得不怎么样，过几天，再弄个回馈业主活动，加大点优惠力度，再过一段时间，又搞个活动，再加大折扣……其实，这样会给消费者造成楼盘频繁降价的印象，从而产生还会继续降价的预期，造成新的观望，还不如一步到位。

　　当然，一步到位也有技巧，对于市场需求和购买力大小的深刻把握是前提，时机也要有所选择。香港楼市有个有趣的例子，1998年时，香港楼市低迷，5月时，新地的晓峰园推出，4280港元/平方尺，随即长实以比市价低两成的价格，推出其对面的盈翠半岛，结果当天售出1300套，而晓峰园只售出约80套。从这个例子中可以发现的一个思路是，降价要给市场强烈的落差对比信息，可以是和平均价格比，也可以是和周边楼盘比。