（一）

　　五年之变

　　如果说5年前深圳的房地产有泡沫的话，那么现在的泡沫则已经膨胀到了即将爆裂的边缘。数据显示，2002年，深圳新建住宅平均价格为每平方米5533元，楼价涨幅低于全国水平。而到了2007年10月，深圳住宅均价则达到了17350元／平方米，5年间足足上涨了3倍多，这恐怕是5年前谁也没有料到的。

　　业内人士回忆，2002年，确实有中央领导在视察深圳时提出了“深圳房地产要降温”的要求，在随后的几年调控中，深圳采取减少供给的方式，试图压缩房地产投资规模，从而达到降温的目的。具体的表现是，在2002年以前，深圳平均每年新出让的商品房用地为2平方公里左右，而在此后的数年中，每年新增的房地产用地一落而变为不足1平方公里。也就在这一过程中，房荒论、地荒论陆续出现，再加上政府在随后的经济转型中不断强化“深圳土地资源难以为继”等四个“难以为继”，客观上给房地产市场带来了一定的恐慌性影响。

　　5年间，人民币持续升值，人民币资产价格不断上涨，国际国内热钱纷纷流入房地产领域，在全国范围内推动了房地产价格的持续飙升。自2005年起，深圳房价告别了过去每年平均涨幅不超过5％的局面，房价涨幅多次位居全国大中城市首位。房地产价格一路疯涨之后，特区内难见均价2万元／平方米以下的房子，特区外与特区一些相邻区域，也难找均价万元／平方米以下房子，只有在一些边远地区，人们才可以觅到均价1万元／平方米以下的新房。

　　进入今年下半年以后，持续上涨的房价终于喘了口气。受“9？27”房贷新政（提高第二套住房首付）影响，深圳房地产市场进入了急冻状态之中的观望期。由于银根趋紧，市场资金闸门关闭，有意购房者开始持币观望，房地产炒家们也开始调低挂牌价格，希望尽快离场，市场上一手房、二手房成交量急剧下滑，甚至连正常销售季节时的1／10都不到，而10月大户型住宅的价格也比9月下降了6％。在这种情况下，地产中介行业中陆续出现了关门、停业，甚至出现老板携款潜逃现象，深圳楼市的风云变幻再次被抛向舆论关注的风口浪尖。

　　现在到底是房价将掉头下行的拐点，还是仅仅只是再度上涨的前夜？所有人都在拭目以待。

　　展望未来

　　房价的持续上涨，不但直接降低了社会整体福利水平，也在伤害着深圳的城市营商成本。不久前，记者在调查中了解到，不少企业纷纷反映，深圳的房价直接影响着企业人才引进，这也是一些企业开始考虑迁离深圳，转而选择到营商成本相对较低的地区落户的重要原因。

　　从中央历次调控的表现来看，政府从来就不缺乏调控的手段，不论是行政手段，还是财税、货币等市场手段，关键在于调控的决心。深圳市房地产研究中心博士王锋不久前便在一份分析报告中指出，从目前来看，政府还可采取开征物业税、按评估价对房地产增值部分征收所得税等做法，视后市走势择机出台调控措施。而从目前看，连续几年出台的各项调控政策，已经基本上杜绝了炒房者兴风作浪的空间。

　　在各类房地产调控政策中，信贷政策的作用最为明显。经过今年连续5次加息、9次提高存款准备金率后，种种迹象显示，明年的信贷投放仍将持续紧缩，且今年的信贷政策效果也将在明年得到集中体现。在这种情况下，虽然明年的深圳楼市仍然有望吸引新的后续资金进场，但已不可能出现今年年初资金蜂拥而入的局面，银行在放贷对象的选择方面，必将对楼盘质素、贷款人信用进行严格审核，市场上的价格表现也将呈现出一种结构性分化。

　　在目前的市场冰冻期内，有市场人士不断发出了“明年房价将下降四成”、“下降两成”的判断。但无论是房价的快速上涨，还是快速下跌，都将对深圳的整体经济运行产生致命的打击，因此，平稳运行才是政府最希望看到的结果。问题是，这种一厢情愿