年末,各媒体聚焦深圳楼市,“寒冬”、“拐点”等词不绝于耳。记者调查发现,部分新开楼盘定价已经出现松动,这在宝安、龙岗两区就更加明显,而特区内南山、福田、罗湖的新盘虽然暂时没有降价迹象,不过二手楼比最高点已经出现20%左右的跌幅。值得关注的另一点是,新房成交仍然低迷,11月日均只有55套,再创新低。与此同时,市场存量还在不断增多,据有关统计,今年到11月为止,批售面积已经超过销售面积近100万平方米。“房价正在做理性的价值回归”,世联地产集团代理事业部副总经理甘伟表示,“投资客已经基本逐出市场,留下的是自住需求。”
新楼盘定价趋向谨慎
“5000元/平方米起售”,位于宝安松岗的中海西岸华府还未推出已经成为议论的焦点,更令大家感到敏感的是,按这个价钱发展商是在亏本销售。一位售楼小姐也向记者证实,该楼盘的地价已经是3000多元/平方米,加上建筑成本,加上“送装修”,成本要近7000元/平方米了。而7000元/平方米也是他们的均价,“5000元/平方米的只有几套。”5000元/平方米起售明显只是一个噱头,但无疑已经赚足眼球,这位小姐说,还没推出“预订的人已经很多。”
进入11、12月份之后,以“低价策略”赢得市场的新盘越来越多,在龙岗,布吉佳兆业可园第七期以均价12000元/平方米开盘,大出市场人士所料,之前很多人预测可园会开到1.5万元一平方米。而且,记者致电售楼处还被告知“全款付清有9折优惠,最低可到10500元一平方米”。龙岗新盘定价普遍保守,中海怡瑞山居折后价7000多元/平方米起,水岸新都三期价格在7000元/平方米左右,金众蓝钻风景带精装修后的价格也不超过8000元/平方米,金田风华苑更放出5900元/平方米的低价。
在盐田区,中海半山溪谷12月1日开盘的第三期起售价仅为9000元/平方米,而且有“首日送22000元的活动”,售楼员对记者称,这个活动“在周末也举行”。而9000元/平方米的房子“还有一套,二楼的。”据介绍,大部分的房子还是在每平方米12000—14000元之间。关于中海半山溪谷,网上还有一个传说,第一、二期的业主因为第三期开盘价太低,想集体退房,记者也在业主论坛上看到“号召大家集体维权”的帖子,不过销售人员表示,目前还没有一例退房的,第三期比前两期均价下跌是因为“房子朝向和位置的原因。”
不过在南山,一些高档楼盘的定价并没有下跌的迹象,中信红树湾第四期均价为每平方米40000元,比第三期不降反升,兰溪谷二期每平方米均价也要4.2万元,与以前持平。福田区石厦北一街的葵花公寓也开出了3.7万元一平方米的均价。
“从现有的情况看,价格松动似乎‘由外开始’,当然,这与房屋的供给量也有关系。”有专业人士表示。
二手房价在悄悄松动
在中信红树湾新盘价格坚挺的同时,二手房却悄悄在松动。当记者采访完从售楼处出来时,被几个派传单的人围住了,往车里塞了几张小传单。记者看到,有开价2.75万元一平方米的“靓装”一期房子。多数开价都在3万左右。据这位中介告诉记者,红树湾的二手房,在最高峰有以3.5万元一平方米卖出的,现在都降了20%—30%,而有些急于出手的炒家就更舍得砍价,他所代理的一个炒家,以660万元进了一套房,供了几个月之后,又以原价出手,费税的损失还没算进去。
半岛城邦一线海景房一平方米成交价最高时曾达4.2万元,不过现在有一套卖家愿以每平方米3.5万元出手,中介说,因为房主“年末急于给工人发工资。”而非一线海景房报价则已经跌到2.5万元一平方米。
福田区新闻路星彦地产一中介对记者说,中心区的二手房报价比最高点大概下跌20%左右,但她也强调“要除掉虚高的因素,在最高的时候,卖家多少钱都敢报。”而她也表示,银行年末贷款额度放完也是制约现在成交的很主要的原因,她手头就有两套房因此不能成交,而第二套房贷款有关政策限制对成交影响也很大。据介绍,目前银行对二手楼贷款的限制非常严格。
但是也有一些片区的二手楼在弱市中表现得很坚挺,据中介介绍,水榭花都的二手房价就基本不动,梅林一村稀缺的多层复式也是不降反升。“总之,炒家多的降得快,自住多的降得慢,因为大家不急着卖。”
销售量跟不上供给量
“现在的房价就是理性回归,原来不该涨的涨上去了,当然得跌下来。”世联地产集团代理业务部副总经理甘伟表示。而根据世联地产最新出炉的研究报告显示,11月全市商品房一手楼共成交1638套,日均成交55套,和10月份环比降约7%,再创今年地量。“说明自9月份房地产有关政策出台以来,投资客基