- 4月抢闸9月离场 深圳炒房客撤资内情
- 2007年12月17日
- 仿佛在一夜之间，深圳楼市交易量突然倒退了5年。
据深圳市国土资源和房产管理局提供的数据显示，2007年1月~10月深圳市住宅销售面积为463.76万平方米。而《深圳统计年鉴(2003)》显示，2002年深圳的住宅类房屋实际销售面积为735.36万平方米。成交量前后缩水200多万平方米。
结合11月~12月深圳房地产交易持续低迷的现状，业界预测，2007年深圳住宅房屋销售面积将退回到2002年的水平。
上半年一路高歌，涨幅突破50%的深圳楼价，为何下半年形势会急转直下？
记者调查发现，早在今年7月7日本报作出特别报道《中介兴风 深圳楼市起浪》之前，深圳炒房团已经在4月份发现了楼市承接力可能“断裂”的信号，并且赶在“五一”黄金周之前逐步撤离。
一线调查
揭秘深圳炒楼轨迹
12月9日，香港旺角。
炒楼客张海生(化名)通过电话向记者讲述了他在深圳炒房的撤资经历。
“‘五一’黄金周期间，当媒体、专家、开发商还在为深圳楼市的‘量价齐升’喊涨时，我们已经察觉到深圳楼价的承接力可能会被几种综合因素扭断。”据张海生回忆，深圳楼市炒家的抛盘苗头始于今年4月。
四月“抢闸”
“4月份的时候大家经常聚在深圳市乐园路的湛江海鲜酒楼吃饭，然后相互交流信息，一聊就是三四个小时。”张海生说：当时大家最担心的就是，有传闻称由于深圳楼市冲得太猛，深圳各银行全年的贷款额度可能在“十一”黄金周之前用完，届时二手楼交易可能无法获得贷款。这意味着下半年二手楼市交易将被釜底抽薪。
张海生分析说，从理论上讲，只要楼价持续上涨，即使2007年出不了的货也可以等到2008年，待银行新的贷款额度下来再出货，届时还能赚得更多。但是，今年上半年深圳楼价已经上涨了50%。对投资者而言，如果下半年楼价下跌或者增幅小于上半年，那还不如在上半年出货，毕竟楼市的行情是买涨不买跌。如果选择坚守到2008年，那就必须相信这样的假定：深圳下半年的楼价会保持上半年的增速，实现全年100%的增长。
“深圳楼价一年翻一倍，这种假定太疯狂了。如果2008年的楼市持续看好，我们大不了重新‘进货’就是了。但如果下半年楼价跌了，我们就会被套住。权衡再三，最后我们还是决定赶在银行收紧房贷款之前出货。”张海生说。
“幸亏出手早了一点点，到了6月份的时候，深圳就有一家银行开始收紧房贷，甚至不办理二手房贷了。”张海生感叹道，如果到了8月份还抛不出去，那炒家基本就是被套住了。
多家中介公司的统计数据证实了张海生透露的炒家抛盘轨迹。
世联行研究中心的数据显示，在二手楼市场方面，深圳1月~7月成交活跃，投资现象比较普遍，成交量节节攀升，其中4月日均成交套数达到今年的历史最高点414套，成交价格也从年初的8996元/平方米飙升至7月份的13299元/平方米，涨幅达到48%。
另据深圳中原的数据显示，10月份深圳市共成交二手住宅约2800套，成交面积21.9万平方米。而6月份时，成交量为12100套及101.4万平方米，10月成交套数及面积仅分别相当于6月时的23%、22%。
“四五月份是深圳楼价上升的巅峰期，当时银行还没有收紧房贷，政府下一步的宏观调控政策也没有正式出台，一切都只是传闻，所以基本上只要有货出就有人接。再加上当时有一些中介公司开始筹资炒楼，增强了市场的承接力，所以当时的楼价得以继续保持了两位数的增长。”张海生说。
九月“离场”
“到了9月份，众多针对炒楼的‘利空’政策开始逐渐由传闻变成了现实。这直接影响了炒家在抛盘获利后，不再将资金投入楼市。”张海生说。
据张海生回忆，当时对炒房投资打击比较大的信息有三条：其一是央行第五次加息；其二是第二套房首付比例提高到四成；其三是传闻深圳要开征物业税。
“一切只不过是算账，当风险高于利润，自然就没有人愿意炒房了。”张海生逐一为记者做了以下分析：
其一，9月15日，央行宣布上调金融机构人民币存贷款基准利率。此次加息是今年以来的第五次加息，距离第四次加息的时间不足一个月。在央行连续5次加息之后，个人自营性房贷利率5年期以上已调高至7.83%。若采用等额还款方式，按揭50万元30年期的客户月供就要增加300多元。增加300多元的月供未必会对资金雄厚的炒房者构成重大影响，但会对自住购房需求形成压制，进而就削弱了市场的承接力。
其二，9月27日晚，央行和银监会联合发布《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，要求已贷款买房的个人，再利用贷款所购第二套(含)以上住房首付不得低于四成，且贷款利率上浮至基准利率的1.1倍。此举不但加大了炒房的成本，也增加了炒房的风险。
其三，9月末政府部门确认深圳是物业税实施的试点城市之一。未来占有
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