记者近日调查采访获悉，虽然去年关外两大热炒区域宝安中心区和龙岗中心城房价均降了两成以上，但是目前投资客的入市意愿不强。业内人士分析，前期被套的太多、楼市投资机会成本高、交易成本高等因素是投资客裹足不前的主要原因。

　　去年入市的大半被套

　　“首付基本跌出去了。”张先生是南山一个白领，去年5月份时见楼市一片大好，追高买入了宝安中心区一套二手房，1.4万元/平方米的买入价，现在已经跌到1.1万/平方米。
“现在相比去年中降了两成，去年1月份入市的，现在还能赚5到10个点，3、4月份入市的打平，6月份进来的全部被套在山顶上。”中原地产宝安区一负责人表示。

　　“龙岗中心城也差不多，2006年底进来的才赚。”世华地产龙岗区域总监金松柏表示，其他区域去年是从春节后开始猛涨，但是龙岗中心城涨得更早，从1月份受深圳申大成功的刺激后就启动了，当时入市的赚得最多。

　　未见小投资客入市迹象

　　据了解，目前看房的客户都有明显增加，但是绝大部分是自住客想抄底，只有很少的投资客，主要包括激进型的、压价吸货的，或者是实力强劲做长线投资的。投机型的小投资客仍未见入市。

　　有中原地产人士表示，投资客入市抄底意愿不强的原因在于，机会成本和时间成本太高。现在很多区域二手房价基本到底，但是从政策风向和市场环境看，短期要有大的涨幅很难，一旦长期维持目前价格，投资客就无利可图，股市、基金等其它渠道吸引力更大。

　　要涨12%才能弥补成本

　　记者从各中介获知，短线如果没有12%以上的涨幅，投资客实际是亏的。

　　有中介给记者算了一笔账：“卖方有印花税和五年内转手的营业税一共5.7%，买方有契税1.5%，144平方米以上和价格超过普通住宅标准的是3%，其它杂费1个点，还有中介佣金3个点，赎楼、担保费用0.8%，投资客买卖一次交易成本超过12个点。”

　　“以前交易成本大多可以转嫁给买方，投资客是‘实收’，现在市场不好，转嫁不了了，一般是‘各付’，即各付各的。”金松柏表示，即使短线涨幅能弥补成本，但是由于市场交易量没起来，投资客也难以出货，所以现在敢入市的都是实力强、看好长期前景的大投资客。